宏观调控下房地产项目投资分析

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5、支柱产业变成了民生产业。房企在新一轮调控中饱受各种危机，其中对房企影响最大的莫过于投资决策错误。导致投资决策失败有多方面的原因，包括投资阶段中市场、售价、去化能力定位失误，投资决策过程中财务分析不准确等。本文以杭州by项目为例，从当前房地产市场宏观调控及市场特点分析，找出by项目当前投资的合理市场、价格、去化能力，通过建立模型计算by项目财务评价主要指标。关键词：房地产市场宏观调控可行性研究房地产项目投资具有投资额大、风险高、回报周期长等众多特点，一个房地产项目成功与否很大程度取决于投资的准确性。目前我国大中城市已出现房价下降现象

6、，许多高价地块在市场上已经出现亏本现象，这便导致房企盈利水平下降，有些出现亏损。房地产市场的调控也使得房企资金链紧张，有些断臂求生，有的只能被兼并或重组。出现上述现象的原因主要在于房企在拿地过程中没有充分调查房地产市场，没有对我国房地产市场调控有清醒的认识，也没有在项目投资评价过程中进行合理的市场定位、价格及去化能力定位以及融资安排等。1当前房地产市场宏观调控及市场特点本轮房地产市场宏观调控自2010年4月开始已经持续了接近两年时间，近一轮的宏观调控目的主要有以下几点内容：①阻止房地产市场投资、投机需求，增加普通住宅有效供给；②降

7、低房地产价格，使得住房价格合理化。为此出台了关于限购、保障房建设、差异化信贷、供地管理等多方面调控政策。此外，2011年1月28日，上海、重庆不约而同地出台了房产税征收管理细则。整体看来，我国近阶段的房地产调控政策越来越严，包括限购、限贷等政策对投资及投机打击较大，加上房产税的开征，预计未来我国投资和投机性需求会越来越小，住宅回归第一属性——居住也越来越近。1.1普通住宅、商业地产受调控影响相对较小以往市场上豪宅、别墅等非普通住宅的品牌及单个项目利润均优于普通住宅，但调控后，这一现象得到了扭转。从目前各房企的市场表现来看，差距越来

8、越大。万科、恒大、万达等房企在本轮调控下表现相对平稳。原因在于我国的房地产调控主要目的是为了保障普通居民的住房需求，因此普通住宅受到调控政策影响相对较小。持有型的商业物业主要依赖租金回报，对市场调控敏感性较低，因此商业物业也是规避调控的一种较好选择