超市选址分析

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1、中央民族大学超市发发选址分析姓名：索红婷学号：0844040年级:08院系：管理学院专业：会计学指导教师：胡玄能老师2011年5刀21U超市发选址分析摘要适当的用地和合适的位置是超市发开发的先决条件，超市发对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定超市发能否生存。文章选取超市发为研究对象，详细分析了超市发的选址问题，这一问题的提出将对超市发的规划和建筑设计产生深远的影响。关键字选址；分析；评估；选址一、用地区位和交通人口状况分析购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物

2、中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则。适当的用地和合适的位置是超市发开发的先决条件，超市发对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定超市发能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。用地区位和交通人口状况分析超市发的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，超市发用地应符合商业用地选择的一般区位原则。最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已

3、经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括：1、购物人口分析对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测

4、。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯。2、交通易达性分析交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点（一般是家里）到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞

5、争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。3、区位分析不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区。商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。超市发为了满足多种功能需求，要求占地面积很大。超市

6、发对汽车的依赖性非常强,要求有大面积免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比较拥挤。二、用地经济状况评估对于一块符合区位选择的用地是否适合超市发开发，需要对用地的经济状况进行综合分析。用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。1）如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者的认可。2）需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得购买并能够获得投资回报。3）用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地

7、，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。三、用地的物理状况在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合超市发开发。用地的物理状况对超市发规划和建筑设计至关重要，一些不足之处需要在规划和建筑设计当中采用各种手段予以弥补。参考文献:[1J谭军.超市发理论研究综述山・商业研究，2004,(19):6-9;[2]陈岚，曾坚.现代超市发的发展趋势与设计手法探析[J].新建筑，2000,(4):21-23;[3]吴泽桐,

8、吴奕湖.超市发的开发与经营定位[)]•商业研究，2002(4):16-19.