建筑方案及规划

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1、修建性详细规划及建筑方案设计任务书1项目概况及用地分析1.1用地自然条件概况及分析1.1.1宗地位置湘府东路和万家丽路交汇处西南角，北临湘府东路，东距万家丽路约100米。南向毗邻天际岭森林公园。1.1.2宗地现状⑴宗地四至范围西至——规划中的瓦窑路；北至——湘府东路，与托斯卡纳隔路相望；东至——中天置业的规划用地，距离万家丽路约100米；南至——易安置业地块（现为建设中的“森林公园一号”项目）。附图：宗地红线图⑵宗地现状地形地貌项目用地现状构成丰富，有坡地，有水面，有农家水井，也有废弃的陶窑。⑶绿化植被与水面地块保存有较多的树木

2、，紧邻湘府路的地块有少量坡地。⑷当地气候条件气温：年平均气温：17.7℃月平均最高气温：29.3℃月平均最低气温：4.7℃绝对最高气温：40.6℃绝对最低气温：-11.3℃雨量：平均年降雨量：1389.8mm湿度：年平局相对湿度：80%日照：平均全年日照数：1677.1小时风：全年主导风向为西北和东南风，风速平均值2.7m/s，风载标准值为0.35KN/m2。⑸水文地质（参考原办公楼部分的《岩土工程详细勘察报告》）项目基地位于洞井镇天华村，北临湘府路，其他三面为山地，原始地貌单元为湘江冲积V级阶地，原始地形为低山及农田、鱼田，标

3、高起伏不大，在58.60-61.50米之间。⑹特殊地下物暂未发现特殊地下物，须待详勘后才能确定。1.2宗地社会条件概况及分析1.2.1区域现状与规划⑴本区域传统上属于城郊结合地带，随着万家丽路和湘府东路的拉通，区域逐渐融入城区。万家丽路是长沙城市南北交通主干道，湘府东路是东西交通主干道；⑵区域靠近长沙传统批发市场群——红星商圈很近，红星市场群内聚集了十余个大型专业市场，以及现代化的超市和商场；⑶区域属于新兴的房地产开发焦点区域，周边聚集了众多楼盘；⑷片区发展的三点亮点，之一是天际岭国家森林公园和省植物园，之二是武广高速客运专线，

4、其三是圭塘河休闲风光带；⑸项目位于长沙南城，是长株潭建设两型社会的核心地带。1.2.2规划要求本项目总用地面积为63097.5平米,净用地面积62381.08平米。地块一规划要点建筑间距类区Ⅱ类出入口方位北停车要求数量满足长政发【2005】3号文要求建筑物退让多/高东退用地边线多层大于4米，高层大于8米⑴毗邻湘府东路和万家丽路两条城市主干道。万家丽路已经成为仅次于芙蓉路、勘与韶山路比肩的南北大动脉。本项目的交通非常方便，可快速出入城市中心区。⑵规划中的瓦窑路和双塘路分别位于项目用地的西面和南面，地块的小交通条件也非常优越。湘府路

5、韶山路井圭路万家丽路本案1.2.4公共设施⑴地块南侧的森林公园1号（房地产项目）正在建设，该项目北侧没有留出足够的退让间距，所以我项目在设计时应充分考虑到这一点；⑵周边有利因素:天际岭国家森林公园和省植物园；⑶周边不利因素：目前周边日常生活配套不完善，是项目面临的最大不利因素。1.2.5市政管线详见市政管线图2规划设计的基本原则2.1项目的定位2.1.1项目总体定位融城中央山水公园社区在这样一个自然景观非常优秀的地块上打造一个中高档小区，我们应该秉承天意一半，人造一半的造房理念，我们应该利用这一优势，以原生态的自然条件为基础，颠

6、覆长沙房地产开发以房为中心的传统的“房地产”开发模式，打造以自然天成的原始地形地貌为中心的“地产房”开发模式，将山水资源利用和发挥到极致。2.1.2项目市场定位本项目的档次界定为中(高)档社区，锁定的目标客户，是初次置业者和改善居住型的客户。本项目重要的目标客户应该是红星市场群的生意人为主（约60%），其次区域周边白领及事业单位人员(约20%)，其他约10%；年收入在5-10万的约占50%，年收入在10-20万的占30%左右；50%的客户年龄集中在26-35岁，30%的客户年龄集中在36-45岁；中低收入的生意人和白领阶层大部分

7、都是第一次置业，中高收入的生意人和中档收入的白领是为了改善居住条件第二次置业。2.1.3项目竞争优势（针对竞争楼盘）项目核心竞争力：生态山水⑴园林核心之一——具有原生态效果的水面a.充满自然清新野趣的入口水面广场给人以震撼力和强烈的视觉冲击，同时也使整个社区具有了凝聚力；b.通过木栈道、亲水平台和湖心小岛，营造可参与的水景空间。⑵园林核心之二——原生山地结合本项目高差特征，山体坡地造景，增加小区景观的深度和层次感。⑶园林附加值之——老井利用好项目内的老井，因地制宜造景，形成清晰的文化肌理。⑷园林附加值之——烟囱和陶窑研究地块内遗

8、留的烟囱与窑址是否可以保留（特别是瓦窑）。3概念设计研究结论3.1概念设计结论1、下一步设计中，总平面布局上可以突破原框架2、商业为临街门面，定位是社区商业。规模控制在地上建筑面积的4％左右，其中临街散铺在4000平米以下，集中式商业在3400平米左右。位置在小