房地产企业土地增值税清算管理与税务机关清算实施

《房地产企业土地增值税清算管理与税务机关清算实施》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产开发企业土地增值税清算实务陕西地税兼职教师王首元2010年8月19日于中道财税中心前言火爆出台的土地增值税政策火爆出台的土地增值税政策一.《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。二.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。三.《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要

2、求。四.《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。火爆出台的土地增值税政策续五《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。六.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震，对土地增值税征

3、收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。七.《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。火爆出台的土地增值税政策续八.《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件印发仅6天后就再发，就火速出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国

4、税发[2010]53号），其文不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管”。从上述4年共8个土地增值税管理文件看出，国家税务总局对土地增值税的征管一刻也没有松懈，而且是有趋严趋紧的感觉。特别是在全球金融危机、中国房地产市场火爆的近几年，不断出台清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的稽查力度，不能不说对房地产企业、股市、民众构成风险利益方面的重大搏奕性。房地产开发企业土地增值税清算实务讲解第一部分土地增值税的清算概要第二部分土地增值税清算准备工作第三部分转让收入的确认第四部分扣除项目金额

5、的确定第五部分土地增值税的计算第六部分土地增值税的预征与核定征收第七部分土地增值税清算的会计处理第八部分土地增值税的税收优惠第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算的概念二、土地增值税的清算条件自行清算、强制清算、注销清算三、清算时间要求及法律责任四、土地增值税清算项目的审核鉴证五、清算审理及审核一、土地增值税清算的概念土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值

6、税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为(国税发【2009】91号文件第3条）。土地增值税的清算的起源二、土地增值税的清算条件之一自行清算符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算(国税发〔2006〕187号)：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；2.直接转让土地使用权的。案例分析二、土地增值税的清算条件之二强制清算符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行地增值税清算(国税发〔2006〕187号)：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可

7、售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。案例分析二、土地增值税的清算条件之三注销清算对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销（国税发〔2009〕91号）。三、清算的时间要求-主动清算（91号文件第11条第一款）符合主动清算条件规定的纳税人，纳税人须在符合清

8、算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按规定对报送的资料进行核对，在10日内做出是否受理的决定；对受理的清算项目由受理部门报送给管理科进行清算调查核