商业地产心得

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1、地产猎头公司内训文章:腔基伟业做地产猎头很多年了，在地产圈里也经历了行业内的风风雨雨，目前国家的限购令、政策频频出台，着实的让我们的住宅地产开发商，受到了不小的行业政策的影响，不少开发商都另辟蹊径，商业地产、产业地产也逐渐成为他们战略调整的方向。在此把我们一直以研究的商业地产的典范客户企业的成功经验拿出来让行业内的朋友，共同分享。商业地产的八点心得——万达集团董事长王健林演讲作者：土健林最近三年，万达商业发展公司专注于做购物中心，在全国19个城市建了21个购物中心，总而积300万平方米，其中开业

2、12个，在建9个。我们的目标是到2010年至少建设50个购物中心，争取60个，总面积700—800平方米，年租金收入50亿元以上，这是我们的长期口标。我们为什么提出2010年的奋斗目标呢？因为我们全面分析了世界前100个购物中心发展商的资料，如果达到800万平方米、50亿元租金收入这个规模，那么我们就可以在购物屮心这个领域进入世界前三名。目前，世界第一名是澳大利亚的西部集I才I，它下属两个公司，合起来有1700力平方米的购物中心面积。万达口前和17家跨国企业，其屮有10家世界500强金业，签订了

3、战略合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议有四个方面。第一，共同选址，对每一个丿占址大家提出意见，书面确认。第二，技术对接，一个丿占谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。第三，平均租金。我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕得用半年吋间才能搞定。为了快速扩张，快速发展，我们与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受我们的平均租金这个概

4、念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个丿占的租金具体多少不用再谈判，速度快。第四，先租后建。签了租约之后，我们再投资。这四点加在一起，叫做“订单•地产”。现在订单地产这个概念已经在全国叫响了，我们用自身的行动做示范，希槊全国做商业地产的同仁都能这么做。倒不是向我们学，而是都能先下订单再投资,这样做的最大好处在于规避投资风险。下了订单，一年可以收1000万租金，那么总投资额无论如何不能超过1亿元。因为租金要扣17%的税，控制在1亿元以下，述能有8%的投资冋报率，述了利息，述能有点收入。这样

5、就能规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，不管钱是不是自己的，只要浪费，就是浪费社会资源。什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少冇人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为口的的长期房地产投资。口的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售岀去，称不上商业地产。我们在大连冇一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建

6、筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。我认为，屮国目前来讲，商业地产述不是进入的最佳时机。或者说，屮国的商业地产的黄金时机还没到来。因为商业地产发展要有三个前提要件。第一是收入水准。从全世界来看，人均GDP3000.4000美元的时候，购物屮心才能发展起來，目前中国一些大城帀和沿海城市已经达到这个水准。二是市场需求，租户冇这个需求。WT0开放国门Z后，全球百强零售企业有70多家已经进入中国，前50强几乎全部进入屮国，都想来切屮国这块蛋糕，市场需求巨大。去年，沃尔玛全球

7、的首席执行官李斯阁先牛应我们邀请出席武汉力达商业广场的开业仪式。他跟我说：能不能加大每年的开发量？按照我们现在的约定，每年开发5——8个。他问，能不能每年20、30个？他希槊十年以后，每年开100家店。可以说,租户需求足够大。即使缺的是什么？缺的是房地产金融。购物中心这个产业，只冇发展房地产信托基金，才能托住这个产业健康的向前发展。尽管银行推出十年、八年的长期贷款，也不适合做商业地产。从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是4-6%；在屮国由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到8—9%

8、。如果10年期贷款，每年利息8%,那么就不可能做这个产业。全世界购物中心发展比较好的国家，无一例外地，都是使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展。所以，凡是解决了信托基金的国家，购物屮心才能呈现前所未有的发展态势。包括英国这个老牌资木主义国家，虽然其它产业很平稳，但十年來购物中心的发展却如火如荼，现在开业1400多家，在建200多家，占据了整个英国基木建设近一半的投资。因为屮国目前还没冇开