项目销售招商方案

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1、泗泾项目业态定位与经济测算一、项目周边情况图一I周边环境1项目地块丽茵别墅三湘商业广场岂IF応V(THtt■宅pm和"松江钢材城松江五金城表一1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量nf经营商家住宅价格元/nr商铺价格元/Of主要目标人群消费偏好1松江钢材城约25)3约2000家afa40000-80000个体老板投资+商务消费2松江五金城约13万约1000家/14000个体老板投资+商务消费3三湘商业广场约&3万约600家/16000个体老板投资+商务消费4泗泾颐景园约12力/18000(别墅)/白领+老板高端消费+投资5绿波景园约13万/13000（公寓）/H领丨1常消费为主6新

2、南丽都约1.7万/11000（公寓）/白领口常消费为主7丽水豪庭约15力/11000（公寓）/口领日常消费为主8云顶別墅约10万/30000（预定）/老板高端消费+投资9金港湾域玖号约13万/13000（公寓）/门领日常消费为主10同润菲诗艾伦约39万/15000（公寓）/H领丨1常消费为主11丽茵别墅约6万/17000（别墅）/白领+老板投资+高端消费结论：1、私营经济发达，以钢材企业为多，潜在投资客多。2、娱乐消费相对多，生活业态缺乏，基于目前生活小区，卖场等生活业态有较大空间。3、专业市场发达，综合性的投资产品缺乏。物业价格集中在14000-16000元/nf区间。4、小户型低总价的投资

3、产品缺乏。5、周边公寓住宅型物业价格在11000-15000元/nf,平均销售价格在13000元/nf左右。6、项目整体布局情况表表一2商业物业楼层建筑面积建议业态租金（元/天/nT）销售价格元/itf一、二期商业1F10576百货零售专卖店3.5300002F-3F20538人卖场1.5『1留4F9087人型餐饮娱乐213000三期商业1#884便利店+生活配套5220002#5148牛•活邻里型商业317000三期住宅2#20206精装酒店式公寓/15000■业态布局依据：1、一、二期商业1F百货类业态租金较高，能突出项目形象，同吋与及二、三楼卖场可形成错位经营。2、一、二期商业4F大型餐

4、饮娱乐业态需要面积较大，租金承受力差，对楼层要求不高，但对设备配套冇一定要求，同时此类业态营业时间较晚，放在四楼能保证有独立的空间。3、三期商业2#住活邻里型商业将特色餐饮、专卖店品牌布置在沿街，既能够提高本项目的形象，乂能够聚集人气。4、三期商业1#便利店+生活配套与其他商业业态错位经营，避免冲突。5、三期住宅1#酒店式公寓7、项目经营品牌形象展示品牌形象展示（一）品牌形象展示（二）品牌形象展示（三）品牌形象展示（四）-COS:-kartK13S品牌形象展示五品牌形象展示（六）二、项目经济测算1、项目一、二期，及三期1#、2#商业经济测算(1)销售模式建议■销售模式：采用包租模式■包租年限：

5、建议1F采取包租5年，4F采取10年包租■1叫报率：1层5年包租的前两年7%,品三年8%的投资

6、叫报率，四层包租10年包租的前两年7%,第:兀年8%,第六一十年5%,超过部分3:7开(即业匸获得70%,经营管理公司获得30%)。■支付方式：前两年年经营凹报在出售价格中直接扌川徐后每半年支付一次。一、二期商业1F及三期1#(1F)、2#包租年限建议5年的原因/对投资者比较有兴趣，年限短不利于销售，年限长，后期回报压力加大。/能够满足百货类品牌专卖店租赁年限的要求，对后期商家入住有利。一、二期商业4F包租年限建10年的原因/对投资者而言有一定安全感，同时可满足开发商持续经营協耍。/能够满足大型餐饮

7、娱乐租赁年限的要求，对后期商家入住冇利。一、二期商业1F及三期1#(1F)、2#回报率建议的原因/从数字上有一个增长的过程，止投资客有一个商铺增值的感觉。/投资回报率山低到髙，减少了开发商询期经营的压力。一、二期商业4F回报率建议的原因/从数字上冇一个增长的过程，让投资客冇一个商铺增值的感觉。/投资冋报率从第六年至第十年，每年5%,盈余部分3：7开，实质为：若经营情况不佳,开发商只需支付每年5%的冋报，若经营情况理想，开发商才支付盈余部分。一、二期商业IF、4F及三期1#(1F)、2#支付方式建议原因/既可以让开发商矩期现金到帐良高，也相对降低了总价，资金到帐速度也相对快。（2）项目商业销售收

8、益表一3楼层面积（平方米）扣除回报后价格（元/平方米）报价（元/平方米）总销售收益（万元）一二期1F10567258003000027263一二期4F9087111801300010159三期1#884220001945三期2#5148170008752合计2568648119（3）项目商业租金收益表一4一二期1F第三年起递增5%,—二期4F大型餐饮娱乐租金从第六年递增10%商业区位面积（叭租金（