物业管理收费问题剖析及探讨

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1、物业管理收费问题剖析及探讨物业管理收费问题剖析及探讨提要:源自物管学堂提要：物业管理收费标准目前按成本法“以支定收”的原则来确定，所以物业管理企业在选择物业项目时，首先要对地域经济、地理位置、周边环境、楼盘市场定位、购房者的消费水平等进行社会调查分析，确定服务水平；其次，是根据目前规模、设施配置情况，与周边可比项目进行横向比较，确定收费范围；最后根据企业自身管理模式并结合项目的具体要求编制物业管理方案，制定收费标准参与投标。正文:20世纪90年代初，物业管理行业在中国诞生，经过了20多年的探索、发展，从住宅小区，到住宅大厦、商业写字楼宇、工业厂房、医院、学校、机关办公楼……逐渐走出了一条社会

2、化、专业化的管理模式，其生存和发展必须得到国家政策的扶持，开发商的支持和业主的理解。、物业管理对收费的影响物业管理企业的市场定位对收费的影响•物业管理企业必须正视自己整合能力，找准市场定位。物业管理企业首先对自己的品牌、社会信誉度做出客观评价，对市场进行定位，确定自己主题产品；其次是正视自身相关”资本”的开发和人力资源储备的质量和数量；再次，建立一套与自身系统相匹配的质量及服务产品体系，是完成合同内容的基础和有力保证，否则，业主对物业管理企业的定位不认可。2•面临竞争，慎选项目。物业管理企业面临激烈的竞争，成都的物业管理市场目前仅取得物业管理资质的物业管理企业就近800家，国内外知名品牌企业

3、如：万科、中海、万达等已经在成都抢滩成功。尽管有国有大中型企业改革、高校后勤改制、军队房产的多元化、社会化管理及成都市每年以一、二百万平方米的开发量补充市场等许多大好机遇，但是本地区90%左右的物业管理企业面临着亏损经营的残酷现实，所以不要为占有市场而盲目承接项目，应学会理性选择，即坚持四不"管”原则:①科技含量低，配套设施差，工程质量差的项目不接管；①开发商信誉度差的项目不接管；②物业管理意识差和市场发育不健全的项目不接管；③业主委员会招标的二、三手项目不接管，该类物业还不具备招标能力和承担相应责任及履行债务偿还能力。物业的市场定位是否准确，物业项目是否具备物业管理条件，这些不仅会影响物业

4、管理，而且会影响收费。物业管理收费标准对收费的影响物业管理收费标准目前按成本法“以支定收”的原则来确定，所以物业管理企业在选择物业项目时，首先要对地域经济、地理位置、周边环境、楼盘市场定位、购房者的消费水平等进行社会调查分析，确定服务水平；其次,是根据目前规模、设施配置情况，与周边可比项目进行横向比较，确定收费范围；最后根据企业自身管理模式并结合项目的具体要求编制物业管理方案，制定收费标准参与投标。因此，在制定物业收费标准时，应切合实际，做到既满足企业利益，又符合业主的要求，达到双赢局面，否则，就会影响收费。物业管理水平对收费的影响随着当代技术的进步与发展，网络化、智能化管理服务也成为物业管

5、理服务的重要手段，物业管理行业已从起步时的“保安加扫把”快速过渡到现代专业化，从过去的劳动密集型逐渐转变到技术密集型。面对现代物业，物业管理企业唯一出路是不断更新学习，接受新的管理技能和管理水平，提高服务水准；坚持“关注业主需求”，提供“诚信服务”的工作宗旨，以市场为导向，以效益为中心，走优质服务道路，充分认识市场经济学原理；科学的成本控制，提高管理服务水平，物业管理人员应具备良好的政治素养，正确的经营思想,强烈的事业心，能全心全意为业主服务，能为本企业利益着想，有很强的法制观念；具有较强的管理能力，不断满足业主对物业环境服务的品质要求，坚决杜绝业主抵制收费的不规范行为。、前期开发对收费的影

6、响开发商前期遗留问题对收费的影响据统计，业主的不满有75%是咨询政策、法规和收费标准等事项，可以称得上投诉的只占25%,其中23%又是投诉开发商，真正投诉物业管理的不足2%o据成都市房管局有关人士介绍,成都目前大约有60%的楼盘存在开发商与物业管理企业的“父子”关系，这样的局面导致目前成都市约85%的物业管理矛盾根源于开发商自建物业管理企业管理其开发的物业，开发商遗留问题得不到解决导致业主拒交物业管理费和拖欠停车费、水、电、气等费用。物业前期接管不规范对收费的影响开发商重开发轻物业管理，房屋销售后才组建物业管理，从而形成谁建谁管模式。绝大部分物业管理企业是开发商的子弟兵，所以在物业接管验收时

7、，只对物业管理收费问题剖析及探讨提要：源自物管学堂建筑实物、设施设备等设施进行验收，没有参加前期规划建议、施工的监理、竣工的验收，故造成物业管理企业对物业管理的质量，设施、设备的配置,使用等接管不规范。当业主按入住通知办理入住手续时，发现房屋有质量问题、小区内设施设备配置不完善、使用功能不合理、绿化面积不相符等，都会导致业主拒交物业管理费。物业管理企业服务对象不明确对收费的影响物业管理企业属于第三产业，服务的