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1、第一部分：项H市场调査报告一、调査说明（一）调查目的确定XXX项日区域概况，确定项日的市场定位，搞淸在开发中不淸楚的问题，对项日的可行性进行分析，并对项bl的规划设计提供建议和构想。（二）调查内容1、某市经济发展状况2、木项日周边区域状况调查3、同类竞争性项冃调杏区域消费者调查（三）调查方法搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法（四）调査范围以XXX为中心，周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北，经一•路以南，纬六路以东，顺和高架路以西的区域。（五）样本量1、商场/超市：8个2、写字楼：6个3、目标客户（问卷）:3
2、50份（六）调査时间：2004年5月25口~6月9口（七）研究方法：定性分析与定量分析相结合二、本项目经济环境分析（一）2003年某市整体经济发展状况2003年，某市国民经济快速发展。经初步核算,全市GDP达到1367.8亿元，比上年增长14.5%。第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%：第三产业增加值663.2亿元,增长13.0%。三次产业的比例为7.7：43.8：4&5。人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增长13.2%o同吋，某市物价
3、水平平稳冋升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%,降幅明显缩小。其中：食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%〜3.6%；衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%〜4.3%。工业品出厂价格上升3.2%；原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：经济结构调整步伐不快；外向经济依然薄弱；就业压力仍然较人；城乡居民收入差距扩人；社会保障体系询需完善;保障水平有待提高等。（二）某市瀚业发展状况2003年，某市全年实现
4、社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增氏15.6%。具中：批发零售贸易业零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%.按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3%；集体经济零售额78亿元，增长5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增长19.6%；其他经济零售额69亿元，增长20.8%。连锁企业商晶销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%,同比提高5.5个百分点。限额以上批饗贸易业（指批发业年销售额2000力元以上和零售业年销售额500力元以上的企业）商
5、品销悟额586亿元，增氏37.2%,连锁商店商品销售总额131亿元，增长37.7%。（三）某市居民生活状况与分析至2003年底,某市常住总人口582.6万人,比上年增长1.3%。全市人口出生率9.43%。，死亡率7.35%0,自然增长率2.08%。，机械增长率14.2%,其中市区净迁入人口&5万人，增长1.4倍。全市男女性比例为102：100c2003年在岗职工工资总额126.4亿元,比上年增长12.8%；在岗职工平均工资16232元,增长12.8%。具屮：中央屈单位在岗职工平均工资22394元，增长17.2%；省属单
6、位在岗职工平均工资20498元，增长M.1%；市级单位在岗职工平均工资M860元，増长11.0%；县及县以下单位在岗职工平均工资12488元,增长13.1%02003年,城市市区居民人均可支配收入为11013元,增长9.1%；人均消费性支出8395元，增长7.4%。农民人均纯收入3619.3元，增长7.9%：人均生活费支出2316.2元，增长&5%。城乡居民的消费结构发生较人变化，空活质量提高。城市恩格尔系数31.1%,农村恩格尔系数38.9%,分别比上年减少1.8和0.9个百分点。（四）结论某市近年来，经济持续快速发
7、展，商品市场繁荣兴旺，人民的生活水平不断捉高，居民购买力不断增强。这为本项目的开发提供了良好的大环境。三、木项目周边环境分析（一）街区功能描述经过实地调査统计，在该区域内拥有城市主干道四条，分别为纬二路、经七路、经二路和经一路；拥有城市支道六条；拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个，拥有各种休闲娱乐场所共42个，拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。从绝对数量上分析，区域内商业场所的数量相对较少。由于泉城路商业街的商圈优势逐步突出，
8、加上该区域内人民商场、XXX商场的营业状况每况愈下，商业屮心逐步转移到泉城路区域。以XXX商场和人民商场为两极，曲经四路地下谕城相连接而纽•成的商业带，成为某市的亚商业圈。同时，区域内金融机构和商务场所的迅速发展，使得人流、物流、资金流都在此集屮。因此，该区域的商业中心地位止在下降，而作为中心商务区（CBD）的地位止在上升。（二）
