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《长安路西侧海兴路北侧地块项目申请材料》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项冃的特点，探索项冃开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、海盐市规划局规划方案；2、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；3、嘉兴市统计局，海盐县统计局；4、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况该地块位于嘉兴市海盐县长安
2、路西侧、海兴路北侧，西侧临团结港、北侧临盐北河，总面积约73亩，并位于海盐县经济开发区内，该地块基本较为平整，经盐城规条武字（2004）018号文件批准通过,该地块主要用途为居住用地，类别代号R2,容积率不大于1.3,以中高层以上住宅为主（屮高层以上住宅建筑而积占住宅总而积65%以±）时不大于2.0,建筑密度不大于25%,绿化率不小于35%o建筑限高多层不超过五层（约15米左右，不含底层层高2.2米以下的口行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过16层（约48米左右）；根据调查分析及以上资料，项冃产品定位为中高等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：排屋、多层7
3、0%,小高层30%,并初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：48763平方米，合73亩。②容积率:1.25③总建筑面积：60953.75M2其中：排屋、多层住宅：39167.625M2小高层住宅：18286.125M?公建面积：3500M2建筑密度（暂无设计方案无法计算出，建筑密度=建筑基底总面积三建筑用地总面积）。⑤绿化率：35%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章项目开发经营环境分析、2004年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，
4、对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。■宏观市场分析•据国家统计局，最新发布的“国房景气指数”报告显示，今年10月的“国房景气指数”为104.87,比9月份微升0.04点。今年1一10月，全国商品房平均销售价格为每平方米2758元，与去年同期相比上涨11.7%,增幅比9月回落1.3个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为每平方米2566元，同比上涨10.2%。从全国房地产投资的总情况看，1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28.9%,增幅比上月提高0.6个百分点。其中，商品住宅完成投资6461亿元，同比增长27.9%
5、；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了33.8%和34.7%o显然,国家收紧“地根”的政策并未有效控制房地产行业的增长势头，商品房平均售价继续上涨的势头在短期内尚难以改变，因此房价仍有进一步上升空间。•房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。•“18号”令第一次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业，标志着中国房地产业正走向成熟。房地产业发展将口趋规范化。据嘉兴市统计局提供的房地产统计快报显示,今年上半年由于国家”宏观调控的各项政策和继出台嘉兴市区的房地产
6、开发开始降温，逐步回归理性，房价稳中微升，少数指标由于惯性的作用，仍处于高位运行态势。在近日，“2004中国（浙江）房地产著名品牌年会”上，得出的一个有关结论，认为中国整个房地产市场目前正处于一个快速增长时期，至少还有20年的发展历程。•我省房地产开发投资情况。在土地和信贷紧缩政策的双重作用下，我省房地产投资热进一步條温。1-9月，全省房地产开发投资793.2亿元，同比增长36.4%,增幅分别比1・3月、1・6月回落10.6和3.9个百分点。主要特点有：1、住宅开发增长速度快于办公楼和商业营业用房。1-9月，全省住宅投资602.8亿元，增长41.7%,增幅超出
7、总速度5.3个百分点；办公楼和商业营业用房分别投资37.6和100.8亿元，增长34.5%和14.4%,增幅均低于住宅投资。2、一、二级资质企业增幅上升，三、四级企业出现冋落。今年以來，部分企业面临资金紧张状况，实力雄厚企业优势突显。1・9月，在总速度回落的情况下，一、二级企业开发速度不降反升,分别增长64.9%和4.8%,增幅比1-3月上升19.9和5.4个百分点;三、四级企业分别增长41.1%和4.9%,增幅冋落30.2和1.7个百分点。3、银行贷款增幅进一步下滑。1・9月，国内贷款到位278.7亿元只增长4.6%,增幅比1・3月冋落了25.7个百分点，比
8、去年同期冋落了50.9个百分点，占本年
