【精品】项目开发策略报告(新)2

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1、郑州市燕风路综合住宅小区市场调研及市场定位报告背景资料1郑州市概况1一、市场调研分析21・房地产发展的经济环境分析21.1•整体经济发展水平1・2•居民生活水平与消费结构1・3•人口的增长.分布与结构102•城市建设与城市规划发展2・1•城市建设与规划发展方向102・2•政府重点建设项目及大型基建项目162.3•项目所在区域的规划发展与建设时序安排182.4.城市规划对项目的潜在影响223.房地产市场现状分析及发展趋势预测233.1•房地产业的总体发展概况233・2•各类物业的供求与分布情况分析303.3•售价水平及走势483・4•消费构成及消费特点503.5.市场竞争特点563.6•项目所在

2、区域的市场特点分析573・7•项目所在区域的房地产市场前景展望574•主要竞争项目分析59594.1•供应与分布情况4.2•主要单位面积与户型结构604・3•售价及折扣优惠604.4•销售情况604.5•客源构成615•房地产消费群体分析615・1•消费群体的特征分析615・2•消费群体的分布调查655・3•消费群体的需求调查655・4•消费群体的生活方式调查705・5•消费群体的消费习惯调查705・6•消费群体的消费能力调查725・7•影响消费群体购买决策的要素分析736.结论：项目市场机会的判断7475二、项目市场定位分析751•项目分析1.1•项目地理位置分析751・2•项目自然条件及景

3、观资源分析751・3•项目交通现状及连接线分析761・4•项目所处区域配套情况分析771・5•项目所处区域人文环境分析772•项目竞争力分析772.1.区域条件分析77782.2•区域发展前景分析2.3•项目SWOT分析793.项目发展定位813.1•项目形象定位（设计理念）813.2.目标市场定位824•项目产品开发定位864.1•写字楼可行性分析864.2.商业物业可行性分析92背景资料郑州市概况a）地理位置郑州市位于河南省中部偏北，东经112°42'-114°14',北纬34°16'-34°58，,北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。市区辖12个县（市）、区，其屮县1个、县级市5个

4、、区6个。全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积156.4平方公里。b）行政区域市域现状郑州市域辖中原区、金水区、邙山区、二七区、管城回族区、上街区6个中心区和中牟县、新密市、巩义市、荥阳市、登封市、新郑市1个县5个县级市。市域城镇现状分布以京广铁路和金水路沿线最为集中，城镇人口和城市化水平最高。行政区划《中心区》一览表单位：个地区街道办事处居委会▼夕、乡村委会中原区81362383二七区101501260金水区1232管城回族区8100462邙山区131上街区31Jt=金郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4。C。7月最热，平均27.3

5、。C；1月最冷，平均-0.2°C；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年R照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。交通郑州交通发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。是一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。一、市场调研分析房地产发展的经济环境分析•整体经济发展水平1.1.

6、1.国内生产总值2002年郑州市国内生产总值为926.8亿元,连续四年位居全国26个省会城市第12位，属于中等发达城市。国内生产总值亿元1.1.2.固定资产投资2002年郑州市固定资产投资共完成340.7亿元，同比增长15.2%,位居全国26个省会城市第11位。固定资产投资亿元1.1.3.各产业生产总值郑外I市近年来正努力实现三大产业的结构调整，争取将第三产业特别是其屮的商业贸易行业做为城市未来发展的重点，但从目前各大产业的产值及比例来看，这一目标的实现还为时尚早。第二产业日前在郑州市的整体经济占有非常重要的地位。各产业生产总值亿元1.1・4•各产业占国内生产总值的比例各产业所占的比例第一产业

7、第三产业46%5%49%□第一产业□第二产业□第三产业1.1-5.地方财政收入地方财政收入一览表小结：作为“中原重镇”，郑州市的各项经济指标在全国的排名还远远不如沿海城市，甚至排在与南京.成都这样的二级城市之后，…对于高度依赖经济发展的房地产行业来说无疑缺乏一个良好的市场发展基础。1・2•居民生活水平与消费结构1.2.1・城镇居民年人均可支配收入2002年城镇居民年人均可支配收入单位（元）2001