北京项目营销策划建议书

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1、二、规划研究及产品定位通过产品优劣势分析可以得IB如下结论：该地块既有先天的不足也有鲜明的优势，不菲的地价决定了它只能做中高档产品，为了挖出其潜质來我们必须对项H的产品定位进行细分，而只有对目标客户的需求做细致研究，才能冇针对性地做产品细分。1、产品规划研究从木宗地地块形状來看呈楔形，不十分规则，属东西向长、南北向短的不好利用地块，体现在规划上就是东西向房屋必然多于南北向房屋；加上地块北侧为北京警备司令部办公用房，直接导致地块南侧的使用受到限制；再加上地块整体为近方形，只有做/II围合才能提高土地利用率，这就不可避免地出现多处

2、拐角结合部的“死角”房屋；这些在规划上不可逾越的障碍言接影响到销售价格的提升及销售利润的实现。很难想彖出，这里能够规划成纯居住高尚品质社区，恐怕也难槊造成高尚的办公环境。假如仅从木项目目前的户型面积设计及所处区域地段來看似乎有这种可能，但办公商住的必要条件是便捷的交通和足够的停车位，而这两点乂恰恰是为本项目不可逾越的障碍；另外，向西的朝外大街，向东的三环沿线及国贸商圈可供选择的纯办公楼较多，因此作为纯办公用房也不太现实。2、目标客户研究(1)、因故不能或不愿离开该区域的成功人上，追求一定的舒适生活，向往拥有朝向好、面积适中偏大

3、的户型。(2)、向往便利的运动、健康，追求时尚，工作单位十分接近的年轻的准成功人士(包括一些运动员)。(3)、中小规模个体经贸公司，业务便利，商住两用的需求者。(4)、看准独特的位置、商机和产品的个性，用于投资的成功人士。理由是：(1)、规划方案可以做到一定数量的好朝向较舒适性的房子。(2)、工体、海底世界对一些年轻、追求健康、快乐生活一族冇无穷的魅力，冇一些运动员希望就近冇一处住所，冇一些富裕的铁杆国安球迷希望在工体旁边冇一处不大的“第二居所”。(3)、本块宗地处于周边三大商业、商务核心边缘的市中心地带，可满足一些中小个体经

4、营者居家办公地段的要求，房价乂只冇周边商务区写字楼房价的一半甚至1/3,冇一定的市场前景。(4)、木块宗地位于第一、第三使馆区和几大商务、商业区的边缘，只要户型面积合理，便具冇一定的投资概念。(5)、居家办公和投资型客户对户型朝向的要求并不十分敏感，可以解决本项目东西向房屋过多的劣势，推出板式办公楼的优势。3、项目定位商住两用+投资概念4、建筑规划的调整(1)、保留正向大面积的居住功能为主的偏大套型设计。(2)、把两个楼座的衔接处设计成投资或商业用房户型，而积不宜人，拐角可适当进行功能修改。(3)、建议将楼体结构确定为框架结构

5、，以增加室内外空间的可变性，从而増加部分房间的开间程度。(4)、装修标准选用菜单式精装修方式。(5)、在立面的农现上应与东部城市的整体41.1和谐并冇适当突出、夸张的农现，既要冇现代感，乂与投资人心态相吻合，色彩选用上应冷暖色对比较为明显，在二者间又要有适当的过渡。(6)、在阳台和窗体的衣现上，应从幣体上考虑细节，局部采用变化，力求新颖、实用，使客户从效果图上就冇一种是成功人士居住地方的感觉；另外，在充分控制成木的前提下，尽量注重新材料、新工艺的运用，尽量避免市场上产品相似化、趋同化的弊病，寻求独到将是我产品设计的第一原则。第

6、三章:项目营销总体战略构想营销，从木质上讲，是产品个性化的最大张扬。实践证明，抓住产品独有的特征，进行最强有力的差界性宣传，是实现销售利润最大化的根本法宝。该项目独冇的特征是：1、紧邻在北京人心目中无可替代的国安主场——工人体育场，这是一个市中心的、大型的、综合型的、有着特殊定义的集体育运动、休闲娱乐、大型演出丁-一体的场馆；此外，还有一个综合性的室内工人体育馆。2、紧邻生活在北京这样一个内陆城市'

7、'的年轻父母及儿童心目中的第一个海洋生活缩影的水品宫——富国海底世界。这两个所在是全北京崇尚健康生活，维护京城尊严的成年人和渴望

8、人海、渴望自由的少年儿童的心灵圣殿。紧紧抓住这一其他项H所不及的差异性特征，喊出“运动就在家门口，健康生活每一天”的响亮口号，进行主题概念的演绎升华，提出“泛会所”的概念：“成人会所在工体，儿童会所在海底”，把“足球运动与国安主场”的热点以软性文章、各种/II其不意又合情合理的推广活动结合起來进行操作，扩大项目的影响度和美誉度；通过金牌的物业管理服务，把健康居住和家居办公、投资理财冇机结合在一起，定能取得最快速的、最冇效的市场轰动效应。不足400套住房在1000多万人的关注下消化掉应该不成其为太大的问题。总Z,“运动•健康”是

9、该项目唯一可以在最短时间内形成影响力的着眼点和发力点，也是最容易演绎的时代话题。产品的风格应是内部使用功能的便利实惠和外部形象的现代相统一。第四章:营销及推广策略一、工作目标1、销售目标计划一年之内完成销售总额的60-70%,达到盈亏平衡点。2、广告目标通过全方位、立体式的促