成都金堂高尔夫项目前期可行性分析金堂项目分析前期可行性分析金堂项目

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1、尺度•成都金堂高尔夫项目（蓝光观岭）前期可行性分析华宝集团金堂项目可行性研究报告成都尺度地产顾问有限公司2006年8月7日报告总述木案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。在此基础上，综合考量金堂区域自身特性、资源条件、竞争耍求，提岀了木案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“西南首席”，特色风

2、情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业——高尔夫主题社区”与“中高档物业——多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡发展”为基木思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层而验证了其可行性。最终，我们分析认为，木项冃投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现

3、值为0,未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%o另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风险抗性。0录前言项目发展的目标体系8一、本项目研究背景8（―）企业背景8（二）项目自身条件8（三）项冃发展环境9三、项目的特殊性认识9四、本项目发展的前提条件分析9五、本项冃发展的冃标体系10第一章区域发展战略研究11一、大成都城市定位对区域发展的意义11二、大成都总体规划对区域发展的影响12三、金堂规划与定位导致其在

4、大成都中竞争地位改变12四、区域资源条件及发展水平横向比较分析14五、金堂差异化竞争发展战略15第二章项冃休闲产业发展方向16一、特色吸引物的选择16（一）本案发展休闲产业的资源基础16（-）各区域休闲产业的发展态势17（三）人造特色吸引物的确定18二、高尔夫球场发展建议19（一）中国高尔夫发展概况19（二）成都高尔夫发展概况20（三）本案高球球场发展建议21第三章项目发展模式22一、案例考察22（一）案例简介22（二）共性研究22（三）差异点分析23二、项目总体发展思路24（-）项目总体开发思路24（-）项目

5、开发应注意的几个耍点24三、高尔夫休闲物业定位24（一）休闲物业总体定位24（二）休闲物业组合25（三）市场锁定26（四）目标客户群锁定26第四章市场可行性分析27一、本案所而临的市场格局及竞争格局27（一）成都郊区物业市场板块分布27（二）发展模式下的竞争格局判断28二、高端物业市场竞争分析28（一）显性竞争板块分析28（二）潜在竞争分析30（三）竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点31三、中高档物业的市场竞争分析31（一）本地市场的中高档物业竞争分析31（二）与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析32

6、（三）屮高端物业市场机会判断34四、大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会35五、市场可行性总结36第五章运营可行性分析37-、项冃运营的总体构想37（-）项目运营必须遵循的原则37（二）本案运营的总体设想37二、运营机制设计38（-）运营主体选择38（二）与政府的关系协调39（三）与其他企业的协作40三、开发吋序设计42（一）设计的指导思想42（二）各产品的开发时机判断42（三）开发时序设计43四、运营方式设计45（―）高尔夫球场运营方式45（―）土地运营方式46（三）物业运营方式47（四）酒店运营方式设计4

7、8第六章投资可行性分析49一、土地运营的投资可行性分析49（一）研究方法49（二）土地投资成本研究50（二）高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响50（三）土地市场价值预测51（四）土地运营的投资可行性分析51二、物业开发投资可行性分析52（―）分析方法52（二）物业平均价格预测52（三）投资分析与收益测算53三、不同运营方式下项目投资评价60（-）土地一级运营60（二）主体企业进行全部物业开发60（三）主体企业进行部分物业开发61（四）总体评价61四、项目风险分析62（-）政策风险62（二）市场竞争风险63

8、（三）经营性风险64（四）结论65附件：附件一：金堂政府部门深访纪录附件二、成都高尔夫发展概况附件三、金堂市场环境报告附件四、典型高尔夫个案分析附件五、土地价值研究附件六：重点郊区别墅板块发展比较研究前言项冃发展的冃标体系一、本项目研究背景(-)企业背景华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备；对于这样一个跨行业进行投资的企业,对投资地产项