大型商业地产项目策划流程解析

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1、大型商业地产项目策划流程解析随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年來，商业地产行业迅速崛起，SHOPPINGMAI丄、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项H如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从儿万平方米发展到儿十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项冃在实际操作中也存在着大量问题，项冃搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。商业地产项目的开发不同于住宅项II开发，不能沿用住宅项H开发的操作模式，机械的照搬设计

2、住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根木点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程少环节。飙马商业顾问机构在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一燉包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。一、商-业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的笫一个环节，也是项目整个设计过程屮最根木的环节，其成败-肓接影响项目未来的发展前景。木环节主要是通过市调对项目进行可行性分

3、析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：（一）立地选项在进行项目立地选项过程屮，需要通过详细而周密的市场调查对项日进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项冃进行投资决策、融资、制定项FI初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。大型商业地产项目的可行性研究耍以质量、项目商业属性控制为核心，对项口的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术

4、进步等方面实事求是的进行科学分析。定位是项目入市的笫一步，是商业地产项口设计的第二个环节。项口定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项冃“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项冃科学定位,首先耍对项冃进行科学的分析，分析项冃口身及资源条件，主耍方式是对项H进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。2、项日功能定位——明确项日的基木服务功能，冋答项日可以做什么的问题。3、项H主题定位——明确项H的主题，回答项H应该做什么的问题。4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目

5、的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。5、项目目标客户定位一一明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。6、项H冃标消费群体定位——明确项H为谁服务，回答项冃生存、发展的问题。7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。在项目七个方而的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项冃最终的结果肯定是失败的。明确了项冃冃标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。（-）商业

6、规划商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，人型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能,其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会冇具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项H的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。在这个设计环节小，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动

7、线设计的科学性，避免由于区域死和所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项冃所处商圈的具体情况，把握差杲化竞争策略，合理控制和规划项冃各零售业态营业面积的比例。商业规划主要包括：业态及而积配比规划、功能及而积配比规划、项目交通组织、主力丿丿；组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。二、建设方案规划设计建设规划设计是项冃商业规划设计笫一阶段中的第二个环节，是在项冃定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业局性、定位以及项Id的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋

8、艺术性方面考虑。在进行建设方案设计时，