滨江新区策划方案

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1、一、市场调查1＞相关房地产信息调查：⑴全国房产情况调查：2002年全国商品房住宅施工而积为8.575.57万平方米，同比增长11.8%,房屋竣工面积33885.72万平方米，同比增长6.2%,其中高品味住房施工面积为59766.14万平方米，峻工面积22544.24万平方米，销售面积为18498.79万平方米，个人购买高品味住房，占全部住宅销售面积的92.21%……。但空置住房面积比2001年增长1100万平方米，同比增长10.5%,高于2000年6.7个百分点。(2)金融信贷支持调查：2002年全国住宅建设资金明显增长，建设投资为5384.77亿元，同比增

2、长18.6%,而资金各项来源累计合同7000亿，实际到位金额达到7378亿元，同比增长29.8%，比2001年提高3.7个刁分点，中央银行连续7次降低贷款利率。2.地区综合调查(1)本市房产情况调查：吉安市房地产市场已上市的各类物业项目只有17个，其中住宅项目多集中在老城区和韶山路，主要商铺分布在滨江路和市中心广场附近和新城区，其有一个较突出的特点：大都以老城区楼盘的底层为主，较少有纯商业的项目，而别墅主要集中在新城区，办公楼集中在市中心地带，商业项目集中在步行街、吉福路地带，存在一种专业市场分散于市区边缘地带的一些角落。在上市的这17个项目中,总供应量约4

3、0-50万平米,处于吉州区的大约为14个,规模都不大，总量不足25万平米，占市场供应量的一半多一点，但其市场反应较好，销售率均在70%左右，有的登记吋就已销售一空，新城区只有项目3个，但其区域供应量已达到整体市场供应量的一半，且以别墅及高层住宅为主，现阶段市场反应尚好，从目前的整体市场供应情况来看，还是略呈供不应求之态势。纵观吉安市的17个房地产项目，还有一个特征：从项目类型來看，商住项目占主导地位，老城区的14个项目皆为商住，纯商业或纯住宅的项目极少，甚至还有多方位的融合体将商、住、办公包揽于其中的有：商务中心、中山世纪花园、站前大厦、恒荣花园、恒丰花园等

4、，纯商业或是住宅项目的有贸易广场、梅苑小区等。从地产发展的角度来看，吉安还处于初级阶段，主要以多层住宅为主，无小区规划和环境可言，营销推广手法单一，竞争意识不强，物业管理水平低下。户型主要以三房为主，二房、四房及复式为铺，三房占了54.94%的市场份额，且面积以135m2~150m2M多，占了50.27%的份额，而二房、四房的面积偏大，分別为95-120m2/套和140〜220n?/套，而复式和别墅则分别主要以200代/套和250忙/套为主，从户型的销售情况来看，主要以一房、二房、三房的销量最好,四房复式其次，而且这些户型的销售大多数以面积稍大的户型销量最好

5、，如吉安现有在售项目，95点不到的二房二厅销售较慢的主要原因是由于而积偏小，这与“求全”目标消费群体心理有一定的关系。而别墅则受供应量大的原因，销售情况较一般，其中大多数房产产品卫生间配比不够科学。二房二厅无论多大面积，90%都是配一个卫生间，三房二厅95%以上配两个卫生间，也有配一个卫生间的，如滨江三期、天一园，储藏间及车库在吉州区的房产产品中大部分楼盘的底层因没有商铺都未配套设邕如天一中山路1—5号住宅，且储藏间和车库层高都在3m以上，这可能于开发商的销售思路有关(若未销售出改为商铺)，而且大都没有人车分流的概念。根据恩格尔系数，房地产业在居民收入支出中

6、起稳定作用，根据2002年居民收抽样调查资料显示。6成中档收入居民，收入分別在0、8万一1.3万元，年人均之间上下相差不足一倍，而美国同期中等收入,高低限分别为2.4万美元一12万美元Z间，上下相差为5倍。3、竞争对手调查：(1)直接竞争对手调查：A天丽花园B创天丽景城C滨江四期(2)直接竞争对手优势调查：A、天丽花园，该公司在房地产业属本市比较成功的一家企业，其所开发的房产选址为本案和近地段，且多为规模开发，加上其资金上的优势，无论是在广告投入上和各种社会活动的参预上都尽力展示口己的企业形象因而其品牌优势早已深入人心。B、创天丽景城，属高层、多层建筑汇集的

7、一个物业项目，地理位置在一类区内，其临后河，交通便利。房价在1350元/平方左右，因而使其在人们心目中已形成一定品牌的认知。当然还有其独特的楼型外观设计及大张旗鼓的广告宣传C、滨江四期，地理位置在赣江二桥和跃进路交叉口，属二类商业区，与本案开发位置一江和望…至于其他房产公司的一些工程多与“滨江新区——吉安的浦东”有着太大的区别，因而可比性不强,在此不再累述。二、市场分析(1)相关房地产信息分析：从前面调查资料显示继房产政策实施以来,我市迎来了一个充满朝气的开发销售高潮，而且由房改初期的“安居”房，正在过渡向舒适、优雅的高尚住宅。从消费构成上来看，高尚住房的销

8、售面积占个人住房消费的92.21%。(2)金融信贷分