论不动产物权变动的区分原则

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1、卜展骨
论不动产物权变动的区分原则文杨永清物权法理解与适用本期策划物权!“,。法第十五条规定当事人之间订立有关实其生效要件完全不同从对商品房买卖合同中设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律两种权利变动的分析可以看出,在物权移转的行为,,。另有规定或者合同另有约定外自合同成立时生中原因与结果的区分是十分清楚的,。”∀效未办理物权登记的不影响合同效力这就是其他以债权关系变动作为原因的不动产物权不动产物权变动的。,,,区分原则笔者拟对以下问题进变动如土地使用权转让设立抵押权同样也存在行初步探讨。原因与结果之间的。,区分例如转让方要转让出让一、规定不动产物权变动的,区分原则的理由土

2、地的使用权就必须与受让方签订土地使用权转第一,规定区分原则,是由债权与物权的性质让合同。订立该合同的目的,就转让方而言,主要是。。,决定的商品房买卖是现代社会典型的不动产交易为了获得相应的价款就受让方而言主要是为了行为,也是典型的不动产物权变动。我们以此为例获得土地的使用权。签订土地使用权转让合同是转来说明物权法规定。。土地使用权过户到受让方名区分原则的理由出卖人订立商让土地使用权的原因品房买卖合同的,。目的是取得价款买受人支付价款下是签订土地使用权转让合同的结果该合同即原的目的在于取得商品房的所有权。这样,在商品房因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过买卖这种典型的不动产交易

3、中,物权变动当然就有户到受让方名下这一结果,也不取决于准备转让的,了其原因,即商品房买卖合同。相对应的是,商品房土地是否达到法律规定的转让条件而取决于双方所有权的移转就成为这一原因的结果。在商品房买当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因卖合同中,两种不同的权利变动是在两种不同的法此,如果没有办理土地使用权过户登记,或者准备律基础。,上进行的依据商品房买卖合同所产生的法转让的土地没有达到法律规定的转让条件并不影律关系是债权债务关系,其建立的基础是双方当事响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。人的意思表示。在双方当事人就订立商品房买卖合又如,当事人为了设立抵押权,就必须订立抵

4、押合同的意思表示达成一致时,合同即产生约束力,即同。订立抵押合同的目的就是为了设立抵押权,订。,。债权法上的约束力但是由于债权法上的权利只立抵押合同就成了设立抵押权的原因进行抵押物是一种相对权、对人权,不具有排他的效力,故而物登记贝%&是订立抵押合同的结果。抵押合同这一原因权的变动必须依赖物权变动中的公示行为,即标的行为是否生效,并不取决于抵押物是否登记这一结物的交付#动产∃或者登记#不动产∃。物权变动,只能在果而是取决于双方当事人签订的合同这一原因行交付或者登记后才能生效。因为物权的本质与债权为本身是否有效。由于债权的相对性,合同的生效。、、,并,,完全不同债权属于请求权对人权相对

5、权因此不当然发生抵押权设立的效果因此如不登记债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。则抵押权并未设立。只有进行抵押物登记后,抵押而物权的本质是支配权、绝对权、对世权,物权的变权才设立。但抵押物是否登记,并不影响设立抵押动,,。必须在公示之后才能发生对世的效果目的是权的合同的效力使世人,,,了解到物权的变动知道物权的变动对世人第二规定区分原则是由我国现行法律关于的排他性作用,以保障交易的安全。可见,商品房买物权变动的模式决定的。按照通说,我国现行法律卖合同所涉及的债权变动及物权变动是建立在完关于物权变动采取债权形式主。义模式峋于谓债权全不,,又称意思主义与登记或交付之结合,同的法律

6、基础之上的是两个不同的法律事形式主义即“”,
王利明关于债权合同与物权及合同无效与撤销权的关系载《判解研究》!∀#∃年第期,人。民法院出版社#年版#%&。。∋&上半月物权因法律行,,。为发生变动时当事人之间除有债权合同在实践中是十分有害的结果必将扰乱市场经济秩序,。,,,用应人民司法·外尚需履行登记或者交付的法定方式这就是说一方第四将不动产物权变动的原因与结果进行区分面,基干法律行为移转物权,事先需要达成合意,此种合也是诚实信用原则的要求。民法通则第四条规定,民事意并,,。不是所谓物权合同而仍然是一种债权合同因为活动应当遵循诚实信用原则诚实信用原则是指民事主即使当事人具有移转物权的

7、意图和目的,但如果没有完体在从事民事活动时,应诚实守信,以善意的方式履行成公示方法,也根本不可能移转物权。另一方面,必须要其义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义。。,通过一定的公示方法来完成物权的设定或者移转
民务同时诚实信用原贝∃%要求维持当事人之间的利益以∗物权法理解与适用本期策划+法,。通则第七十二条规定按照合同或者其他合法方式取及当事人利益与社会利益的平衡民法通贝∃&从基本法的,,得财产的财产所有权从财产交付时起转移法律另有角度,确认了诚实