荣盛发展研究报告

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1、002146荣盛发展研究报告2010年7月8U一、公司的基本情况1、1公司简介荣盛房地产发展股份有限公司，简称“荣盛发展”，代码“002146”，源于荣盛房地产开发有限公司。2007年8月8公司在深圳证券交易所小小板挂牌上市，成为河北省内首家上市的房地产公司。公司是一家典型的民营控股上市公司，耿建明先牛为公司的实际控制人，直接和间接持有公司48.15%股权。1、2盈利模式公司是一家以房地产开发经营为主业的上市公司，其主要收入来源于房地产业务。从区域分布来看，2009年营业收入主要集中在河北省内的石家庄、廊坊和沧州，江苏省内的南京和徐州，以及安徽省的蚌坤筹地。未

2、來公司结算收入还将來源于沈阳、成都、常州、聊城等极具发展潜力的二、三线城市。1、3限售股解禁情况从限售股解禁的角度看，公司最大的解禁在于2010年8M9口荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程冇限公司以及耿建明等股东于2007年8刀首次公开发行中锁定股票的解禁,数量为106.02百万股,分别占当期流通股份和总股份的406.28%和70.75%。同年,另有11.02百万股2009年定向增发限售股于2010年9月7日解禁。届时，随着股票的解禁,将会带来一定的扩容压力，给公司股价带来一定的负面影响。二、公司价值分析2、1立足中小城市，开发普通住宅目前从事厉地产开发的上市

3、公司中，全国性的公司一般采取“3+X”的布局，R卩重点布局长三角、珠三角和京津三人区域，再覆盖中西的一•些上要城市，而规模较小的公司则一般在重点发展公司所在地的基础上，逐步扩张，进入其他城市。与大多数开发商不同的是，荣盛发展自成立起就定下了重点发展各类小小城市的目标，并FL只开发普通住宅。这样的业务模式为公司的成长带来了一些特点和优势。公司是一家立足于中等城市（指市区人口50-100万的城市）、围绕两大经济圈（即坏渤海经济圈和长三角经济圈）、跨地区发展的大型厉地产开发企业。所进入的中等城市基木可以划归为三线城市为中心，上下适当兼容部分二线城市和四线城市。上市后

4、，公司加快了在中小城市的扩张，目前已经进入了13个城市，从09年的收入來源看，公司总部所在地廊坊只贡献17%的收入，人部分收入來源于其他中小城市。公司目前拥有1200万平米的项目储备，分布于13个城市，其中占比最大的沈阳，是公司09年重点拿地的城市。广泛的区域布局一方而有利于公司分散区域性的风险，另一方而，由于公司储备主要在屮小城市，受宏观调控的影响较小。公司只在中小城市拿地，即使进入像南京、沈阳这样的省会城市，也只在城郊位置拿地,因此整体土地成本较低。公司在2009年获得了规划建筑面积821.77万平方米的项目储备,平均楼面价仅6X9元/平方米。伴随着厉价、

5、地价的上涨，资金己经成为了厉地产的市场化竞争中最大的制约因素。北京、上海等一线城市，获取新项H动辄需要数十亿元的土地成本,再加上开工建设的投入，这对开发商形成了巨大的门槛。而荣盛发展在屮小城市发展的策略使得公司土地成本低廉，项目总投资额较小，公司可以在力所能及的范围内快速扩张。2、2潜在亮点，高铁城轨随看城市交通现代化的推进，无论是经济圈之间的高速铁路、城市之间的城际铁路述是城市内部的轨道交通，高速交通工具将不断的拉近人与人Z问的空问距离，不断提高人与人Z间的时间效率，强化区域内的“同城效应”，拓展城市发展外延空间。随Z而来，区域资源禀赋得以充分利用，产业梯队

6、转移得以高效实现，区域经济得以快速增长，城市（镇）化得以加快推进，生活水平得以较快提高，最终拉动相关区域内房地产行业快速发展。髙速铁路。根据《中长期铁路网规划》（2008年调整），我国将规划建设省会城市及人中城市间的快速客运通道。其中，以“四纵四横”客运专线作为国内高速铁路的骨架并辅Z于环渤海、长三角、珠三角三个城际快速客运系统。根据铁道部最新规划，2010-2012年国家将投资9000亿元以上用于客运专线新线的建设，预计2012年金国客运专线和城际铁路的运营里程将到达1.3万公里以上，到2020年全国客运专线和城际铁路的运营里程将到达1.6万公里以上，届时我

7、国将超越日木和徳国等高铁起步较早的国家，成为全球高铁运营里程最长的国家。对于公司而言，公司所进入的城市人多数位于高速铁路规划点。其屮将于2011年8刀建成通车的京沪高铁更是让公司受益其中，廊坊、沧州、徐州、蚌埠、常州、南京等城市正是位于这条“黄金线路”之上，所涉及的权益未结算建筑面积约782万平方米，约占公司总的权益未结算面积的52.91%0城市轨交。截止到2009年底,中国城市轨道交通总共运营里程已达1038.7公里；根据2009年国务院批复了22个城市的地诙建设规预计划，未来轨道交通总建设里程约2500公里，预计总投资接近9000亿元。其中,北京、上海、广

8、州等15个城市预计到2015年,城市轨