浅谈房地产投资风险及防范对策

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1、浅谈房地产投资风险及防范对策近年來，房地产投资一直是个热门的话题。住宅价格，每平方米一路飙升。因此，投资者非常热衷于房地产的投资。房地产投资市场作为支撑市场经济体系的要素市场之一，具有极其重要的作用。由于房地产行业的特殊性，使其存在多种风险，同时也有相当多的开发商因为经营管理不善，政策不当等诸多因素导致他们的楼盘处于滞销状态，严重的面临破产危险。对于目前房地产市场在短短几个月的急剧变化，有人用“疯狂的楼市“来说明,房产投资者须谨慎。由此，投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文注析了房地产投资风险分析及防范对策。通过论述房地产投资风险的主要类型，提出了相对应的防范措施，

2、从而让投资者在相同的风险下，获得更多的利润，或者是在相同的利润下，把风险降到最低。居民手中的余钱多了，就会考虑投资。不同的人会考虑不同的投资方向或投资重点，有的投向证券市场，有的投向其它领域。其中有一部分人将投资房产作为重点投资方向。据资料显示，目前房地产市场商品房的成交量中有10%至20%是投资型买家购买，即这部分人买房的目的不再是纯粹为了居住，而是作为一种投资方式。那么投身于房地产投资究竟要面临什么风险呢。一、房地产投资风险产生的原因根据房地产价格波动模型:LnPt=LnP；+巾1(1)其中，5P,为房地产价格变化率，反映了房地产价格每期变化状况，可以用房地产指数代表；

3、5P1为预期均衡价格变化率，反映预期均衡价格每期变化情况，可以用预期均衡价格指数表示：差项21反映了价格动态异于预期均衡价格的变化过程。LnP=M()+het+M?yY+M3rt(2)

4、其中：e为人口增长率；y为居民可支配收入增长率；r为实际利率变化率。巾t=go+giLnPt-i+g2(LnPt-i-LnPt-i)+ut(3)其屮：Pe为预期均衡价格，％为房地产价格，「是白噪声。反映了木期市场价格动态异于预期均衡价格的变化过程，由期初对偏离的预期和随机项构成。将式(2)与式(3)合并，可得到房地产价格波动模型：LnPt=(Mo+Co)+Miet+M2yY+卜【3「+C

5、iLnPt-i+C2(LnP_t-i-LnPt-i)+*t(4)这里假定基期(t二0)房地产价格为均衡价格，则LnP；-i=LnP°+工在实际计算时，通常采用均衡价格定基指数来表示均衡价格，以房地产定基指数来表示房地产价格。①白噪声是指在交款的频率范围内，各等带宽的频带所含的噪声能量相等的噪声。由此可见，房地产价格变动因素以及所引发的风险如下表所示房地产价格波动实际利率变化/人均町支配收入变化击场的供求风险'率消费者需求偏好变化利率风险通货膨胀风险)房地产项FI投资风险就是指在项FI投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项

6、目都有一定的风险。导致房地产投资风险的原因很多，所掌握信息不全、不准，投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用屮出现与当初的估计有较大偏差，宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。如上图所示:前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨;人均可支配收入变化对房地产市场供求形势的影响，实际利率变化对房地产需求的影响，此外，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产投资风险的原因。二、房地产投资存在的主要风险1.利率风险。利率

7、的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本的角度来看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房地产价格上升或下降。从房地产需求的角度来看，由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利率特別是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。如今对于二套住房的贷款利率，由之前的7折到取消优惠，再到现在1.1倍，利率优惠的大逆转导致月供大幅增加，如30年期，1.1倍利率较7折利率的月供增加了738.5元/月，增幅达30.4%,各主要档次利率增加，不可避免地影响了房

8、地产的需求。从房地产价值是房地产未来预期收益的现值Z和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上升。2.市场的供求风险，消费偏好变化居民叮支配收入决定了居民的实际购买能力，进而决定了居民住房消费能力。人均可支配收入的增加，必然引起房地产冇效需求的増加，也会促进房地产投资的増加。国民收入的变动横向会影响到房地产业需求和供给两个层面，纵向会涉及到几个经济时期，因而对房价