××工业地产策划（建议稿）

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1、××工业地产策划（建议稿）××工业地产策划（建议稿）中国科学院信息咨询中心2009年8月Tel：010-62614436CICCAS一近一个月工作进展??初步研究了国内外工业地产的部分案例已开展的??实地参观并考察了合肥部分地产项目、对蜀山开发区、政务新区和滨湖新区的建设规划主要工作和挂牌地块进行了摸底??两类关键问题：目标与定位；开发与盈利模式。工作总结??掌握的信息有限：对中国国内大中城市的工业地产发展现状不太了解，比如：成功案例与问题的深度剖析、合肥（乃至安徽省）工业发展现状与产业规划、工业地产的细

2、分与开发热点、投资模式与收益回报特点、目标市场的现实需求和消费能力、渠道、政府态度、国家在工业地产上的政策和相关规定，……Copy1right2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.CICCAS二对两类问题的界定与理解（1/2）1目标与定位??专业化：工业地产在大的方向上会形成一个发展趋势，但具体来讲，应该根据不同城市、不同产业的情况实行不同的操作方式，还必

3、须通过专业化手段操作。工业地产的专业化首先是面向特定产业。??专业化选择：区域产业发展与升级助推工业地产发展；（1）支柱产业→配套（2）正在形成的产业→集聚（3）规划中的产业→引导（4）预计会形成的产业→布局??专业化过程：前期定位、规划、选址、建厂、厂房设计、招商到后期的物业管理，乃至配套的增值服务，每个环节都应做到专业化。??工业地产专业化开发要求：在统一的产业规划布局下，把房地产作为配置载体，由专业的开发企业整合和开发土地资源，通过统一规划和专业设计，为入驻企业提供相应的经营用房、配套设施和物业管理

4、,实现土地的集约配置效应。没有目标的商业行动是非常可怕的；有目标的商业行为是否成功还取决于其科学性和有效性。Copy2right2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.CICCAS二对两类问题的界定与理解（2/2）2开发与盈利模式??工业地产开发有四种常见模式：（1）工业园区开发模式。目前是工业地产市场的主要载体，政府所最常运作。（2）主体企业引导模式。实力

5、企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。（3）工业地产商模式。房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂房、仓库等，然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。这将成为主流模式。（4）综合运作模式。上述三种模式的混合运用。??工业地产有三种盈利模式：（1）以租赁方式回收投资；（2）追求土地资源价值最大化；（3）以上两种方式的结合。我们认为：每一个地区的工业地产都有自身发展的规律和限制影响因素，开发与盈利模式只能借鉴，决不能复

6、制。Copy3right2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.CICCAS三思考（1）：工业地产有“钱”景工业地产环境：利多工业地产商：行动??低成本与经济强势增长，导致中国工业发展的历史必然??十几年前，新加坡最大的工业地产开发商之一性。政府重视工业是中国工业发展的良好机遇。新加坡腾飞集团通过苏州工业园进入中国，目前在中国的投资已经达到了3亿美元，大部分

7、为??世界上的制造业重心已开始向中国转移，而目前中国的工业地产项目，投资区域已经延伸到了北京、制造业将由沿海向中部转移。深圳、大连、沈阳、西安、天津、成都、武汉??工业地产开发刚刚兴起，在发展模式和政策措施还不规等城市。范和明朗的环境下，恰恰是介入机会。??自2006年以来，世界最大工业房地产投资信托??对单纯住宅房地产，工业地产在政策稳定、土地成本等公司普洛斯公司分别在大连保税区（汽车物流方面有明显优势，并且现金流充沛、风险分散、长期获园区和保税物流园区）、青岛市（分别在黄利，有工业用地增值带来的资产溢

8、价。与其他许多国家岛、城阳、胶南开发建设物流园区）、成都相比，我国工业物业价格还非常低，与住宅、商业地产（标准仓储设施和航空物流园）等投资工业地还有很大的差距。因此，工业物业的租售价格还有很大产。的上升空间，浦东金桥、海泰发展等工业地产股最近的??2008年3月，复地集团既2006年成功开发上海出色表现印证了这一点。宝山上海国际钢铁服务中心后，选址上海金山??近年来，国家一直在对房地产市场，最主要是对住宅房进军产业地产，打造环