大盘开发的理论与趋势

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1、大盘地产研究21.1概述21.2“大盘地产”的优势与劣势21.3大盘开发的理论32大盘现状42.1广州大盘42.2深圳大盘52.3北京大盘63大盘复合项目分析83」商业复合项冃83.2教育复合项口203.3体育一健康复合项目263.4复合开发项冃总结30APPENDIXI主要家居建材连锁企业的背景和发展策略323.5创立和发展323.6发展战略33大盘地产研究1.1概述“人盘开发”是一个比较中国的概念。与国外城郊新城开发类似，国内的房地产开发也逐渐呈现人盘化.郊区化等发展趋势，这是市场行为与城M化进程的合打IZ作。人盘开发加速了城市化进程，推动了城市空间的发展，

2、也有利于房地产企业规模化成长。与国外新城开发不同的是，国外新城开发中，各利益方的职能分工是十分清晰的。政府、投资人、开发商和业主之间，从项口的策划和方案阶段，就进行充分探讨，并承担起相应的基础设施和配套、投资、开发以及社区管理的职能，而屮国的大盘开发商除了投资、开发以外，往往还要承担一定的政府基础设施配套职能，英至业主的社区管理职能。这样，开发商的风险就大大增加，决策的难度人人提高，和对应的，人盘开发商的灵活性和利润空间也有所增加。因此，人盘的开发策略，往往成为大盘成败的一个关键。“人盘地产”在北京、广州等地已经搂见不鲜，从最早的华南版块的广州碧桂园、祈福新村,

3、北京的世纪城、山水文园等诸多楼盘在操作、运营、销售上都取得了巨大成功。1.2“大盘地产”的优势与劣势从客户的角度來讲，大盘的优势主耍体现在规模带來的配套齐全、管理完善、价格适中以及开发商实力保证等几个方【用。而从开发商的角度讲，大盘开发较小规模开发，在风险上无疑是加大了。表1-1大盘开发的优势和劣势优势劣势•易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；•有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值；•易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情；•有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售；•易于因地制宜地

4、营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；•通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。•受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利。缺乏地利有两种情况，一是项目所在地块相对偏远，尚未开发或只在进行初步开发，二是板块内强势竞争对手林立，介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势，从狭义的角度上来讲这也是缺乏地利的一种表现；•地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区；•销售价格难于把握，尤其首期开盘价格；•销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接；•销售周期长，导致资金回收周

5、期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气；•若出现危机，局面难于控制；•物业管理规模太大而不容易规划、设计和实強，同时商业配套任务繁重；•资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。1.3大盘开发的理论当前国内对“大盘开发”存在三种主要的理论，即泛地产理论、概念地产及复合地产。泛地产理论：认为房地产不单纯是建造商用、民用住宅，但凡人类活动的地方，生活、工作、学习，运动、休闲、娱乐、保健、甚至会展、网络等等的场所、设施以及相配套的服务都与房地产有关，都是房地产可以整介的要素。泛地产将房地产泛化、广义化，要求房地产商从单纯的住宅

6、供应商转变为生活方式的提供者概念地产理论：摒弃浅层次的概念炒作与包装，以-•种趋于成熟和理性的主题概念，统率产品的研发、开发、营销、管理与服务，从追求住宅物理性（功能性）价值到追求文化性价值，不断延伸产品的内涵，实现从卖房子到卖家居、卖环境、卖文化与生活方式的提升。概念地产的实质是在准确的市场定位与市场细分基础上为特定冃标客户量身定造一种引领市场潮流的生活方式，旗帜鲜明地侶导一种全新的生活主张。复合地产开发理论：实际上是在泛地产和概念地产的指导下，衍生出来的种全新的整合地产开发模式理论。复合地产的内涵概括为：•多种功能价值的组合；•融入生活体验的理念，不仅考虑盖

7、房子，更培育生活气氛和生活方式；•开发模式上它耍求进行跨产业合作，最大限度地发挥地力；•资源整合上，对涉及到项目开发的相关资源进行高度的整合。2大盘现状有研究显示，未來15年，中国房地产即将步入寡头垄断时代，20%的地产公司将拥有80%的市场份额。虽然经济学理论未能证明“大就是好”，但未来地产竞争在-•定程度上讲是大盘之间的实力对话。2.1广州大盘（补充表格内容和趋势说明）广州大盘作为全国大盘现象的发源地，其在前期的大盘的发展中出现了许多值得全国其他城市学习的人盘竞争手段，祈福新村、碧桂园是始作蛹Z,并引起了全国的关注。以华南碧桂园的成功开发为起点，促成了易房地

8、产大盘开发位特色的华南板