缔约过失责任及信赖利益损失赔偿

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1、缔约过失责任及信赖利益损失赔偿余延宏裁判耍旨在合同未成立、无效或被撤销的情形下，对此负有过错的一方应承担缔约过失责任，赔偿合同相对方的信赖利益损失。案情2003年12月29H,某市质量技术监督局（甲方，以下简称技术监督局）与天象公司（乙方）签订一份《房地产转让合同》，约定：甲方以700万元的价格转让其位于淮海路109号的一栋办公大楼、办公大楼东侧门面房及后院一栋小楼的所有权给乙方；乙方在合同签订后10日内汇入甲方账户50万元，2004年2月29日、5月31日、12月31日前分別再汇入甲方账户100万元、200万元、350万元;若乙方在2004年12月31日前未付清所有款项，甲方有权将一楼大厅

2、及后楼三至四层使用权收回。合同签订后，天象公司于2004年1月8日、4月29日两次支付技术监督局购房款50万元、100万元，技术监督局按约向天象公司交付了办公楼一楼大厅和后院小楼三至四层。2004年2月，天象公司将一楼办公大厅以每年45万元的租金出租给了中国联通某分公司（以下简称联通公司），租期5年，联通公司先行支付了三年租金135万元。前述合同约定的付款期限届满后，技术监督局于2005年3月25日给天象公司发出《关于处理解除房地产转让合同遗留问题的函》，称双方已于2005年3月1日达成了解除合同的口头协议，要求天象公司于2005年3月30日前与该局协商解决合同解除后的遗留问题。天象公司接函

3、后回复《关于继续履行房地产转让合同的函》，认为技术监督局所称的双方于2005年3月1日达成的解除合同的口头协议等与事实不符，要求技术监督局继续履行合同。因双方对是否解除合同未达成一致，技术监督局遂以天象公司没有履行合同的主要义务，严重违约为由，于2005年4)]8H诉至一审法院，请求判令解除合同并由天象公司承担违约责任。一审法院审理后，认为涉案合同属无效合同，依法向双方进行了释明。技术监督局于2005年12丿J16日变更其诉讼请求为：收回一楼大厅、地下室原出租部分和后院小楼三至四层的使用权;天象公司将从联通公司收取的135万元租金退回技术监督局。同FI,天象公司提起反诉，请求判令技术监督局赔

4、偿因合同无效给其造成的损失500万元并承担全部诉讼费用。技术监督局转让的上述房地产所涉土地使用权为划拨性质;双方签订的房地产转让协议未报某市人民政府审批。根据一审法院应天象公司巾请委托鉴定的结果，在评估基准日2005年12月16日，案涉房产的市值为1275.6965万元。裁判安徽省淮北市中级人民法院经审理认为：技术监督局与天彖公司签订的房地产转让合同所涉土地使用权为划拨性质，该合同未报经有批准权的人民政府审批，应为无效合同。技术监督局在转让该房地产时明知其土地使用权系划拨而来的情况下没有履行报批手续，口在诉讼过程中怠于补办相关手续，对合同无效应承担主要责任。天彖公司签订合同时没有尽到注意义务

5、，对合同无效亦有一定责任。双方应当根据各自过错大小，承担相应的责任。根据法律的规定，合同无效后，双方因合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。遂判决：1•天象公司于判决生效后15日内将技术监督局一楼大厅和后院小楼三至四层的使用权及一楼大厅出租租金135力元返还给技术监督局，技术监督局在接收上述权利及款项的同时返还天彖公司已付房地产转让款150力元，相互折抵后技术监督局于判决生效后15日内给付天彖公司15力元;2.技术监督局于判决生效后15日内赔偿天彖公司损失280力元;3.驳回天象公司的其他诉讼请求。技术监督局与天象公司均不服一审判决，向安徽省高级人民法院

6、提起上诉。技术监督局上诉称：天象公司作为专业的房地产经营与开发企业，其未尽基本的审慎和注意义务导致合同无效，应承担主要责任;一审判决将房屋升值部分的利益认定为天象公司的实际损失并判决该局赔偿天象公司可得利益损失违反合同法的规定;一审判决该局赔偿对方280万元损失没有事实依据。天象公司上诉称：案涉合同无效的全部责任应由技术监督局承担，天象公司并无过错；135万元租金全部归技术监督局所有不合理;一审所判的280万元远未弥补天象公司的损失，涉案房产2005年12月16日的市场价值为1275.6965万元，已高出700万元的合同价575.6965万元。安徽高院经审理认为：1•涉案合同项下的土地系划拨

7、性质，技术监督局作为出让方有义务在合同签订前或至提起诉讼前，对转让房产涉及的土地履行相关审批手续，其未履行该项义务构成缔约过失，对导致合同无效负有主要责任。天彖公司作为受让方未尽到必要的注意义务，对导致合同无效应承担次要责任。2.合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故天彖公司应将技术监督局办公大楼一楼大厅、后院小楼三至四层的使用权返还技术监督局，技术监督局应将收取的购房款150力元返还天彖