上海：松江九亭别墅(下)(全程策划)

《上海：松江九亭别墅(下)(全程策划)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、上做江九訥墅项目臓和营跳广（下）【第六章客源分析】_、定位原则：基于本项目大型体量，高档物业定位的市场特征，结合战略目标考虑，主体目标客户界定的原则有三：第一：主体目标客户阶层中的个体物业消费承受能力强，发展潜力巨大；第二：主体目标客户应具备充分的地域宽度；第三：主体目标客户阶段层具备符合未来生活潮流的共同价值取向，必须作为本项目定位的重要依据。二、定位：通过对别墅消费群的考察，结合本案层次化特征，同时符合这三个条件的阶层是：主力目标客户——所有承受别墅总彳介200万元以上的精英阶层；职业特征一1、

2、各类和营业主，创业型业主2、经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高级营销人员3、专业技术领域：高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技应用型产业研究人员、高级贸易从业人员4、社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授5、有隐性收入的政界人员地域特征本地客源：上海本地购房客/来沪工作的外地精英外地客源：国内各地来沪购房客/香港、台湾来沪购房客/外籍客户年加正主体年龄分布在35・50岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。其中购买

3、力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士，由此可以得出：消费特征一不讲究性价比，讲究性能比。购买高级或顶级别墅的消费者一般不很关心价格，但很关心产品品质及功能。需要绝对私密性。这部分消费者非常独立，所以对产品的的私密性要求很高需要绝对的安全性。曲于这部分人身价较高，容易吸引外

4、界视线，所以安全性是他们考虑的主要问题之一非常注重产品的个性。喜欢独一无二、惟我独尊的感觉附庸风雅。这些人购房不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位崇尚自然，追求静雅。【第七章SWOT分析】、优析:1、资源优势内部资源：基地西侧的通波塘，基地内部横三纵二的河流，形成天然丰富的水资源,这是本案最大的特色。横跨通波塘的一座长桥，在上海别墅区内并未多见，使本案增添了巨大的发想空间。外部资源：青青旅游世界使本案增添了强大的生态气息。2、开发团队优势：开发商开发经验和实力；优秀的环境规划

5、单位和建筑设计单位支持二、劣势分析：1、本地块处新开发城区，区域尚不成熟，人气不足。2、花辰公路未建成之前，交通尚不便利；三、机会分析:1、松设日益成测虢升本地块人气和成熟度;3、2、松江大学城的逐步建设将给本案带来有利影响；规划中的花辰公路，轻轨R4线将极度改善本案的交通状况，并将增加本地块的开发价值;4、上海房地产市场特别是别墅市场继续升温，别墅需求有增无减;四、威胁分析：1、盘量大，运作周期长，不确定因素多;2、本案属高档物业，客源分散，存在市场高位风险;3、成熟板块向市场提供的总体量巨大，对

6、本案去化形成压力；4、余山度假区大体量的高档别墅极有可能与本案同时面市，对本案的高端市场造成威胁；5、比本案更靠近松江新城和松江大学城的别墅，对本案构成了巨大的潜在威胁；【第八章产品定位思考】一、项目的总体定位绿荫翠华?碧波淳漾?天朗地阔?水畔浪漫——传承亚热带风情的自然生态水景纯独栋美墅之城1、亚热带风情：从建筑风格上多种国度多样类型别墅演绎完全亚热带风情2、自然生态：本案对面是3600亩超大型生态林（青青旅游世界），别墅处在生态城中3、水景：小区边上的“通波塘”自然河流以及引入社区曲折环绕穿透的

7、水流，真正做到户户有水4、纯独栋：完全纯独立别墅缔造高尚别墅之城5、美墅之城：总规模达1500亩，一期就达304亩，规模宏大的美墅城邦二、本项目的市场竞争定位：总价竞争与同品质物业竞争并存针对同类型的别墅物业一水景、生态，没有明显的区域特征。代表楼盘是：九州大唐花园、东方夏威夷、云间水庄、威尼斯花园、阳光爱琴海等。竞争优势（1）自然资源与后天整合优势真正的户户有水。⑵产品的品质与创新一亚热带风情。⑶板块发展前景与别墅特区概念。针对同总价的别墅物业一高档别墅区定位，单价在6000元/平方米以上面积在2

8、80平方米以上。代表楼盘：云顶别墅、浅水湾花园、绿洲比华利等竞争优势一以创新独立的亚热带风情别墅空间为概念，从发展前景、物业档次、产品创新、整体规模等方面全面领袖。［第九章营销概念构想］思考方向一：（主推）从“水”的方面做足文章，并寻求概念的创新与突破。一个别墅社区的营造无外乎两点：“山”与“水”从本案的地块资源和目前的现状分析，做“水”成为我们无法回避的重点，也是我们寻求本案“别墅"产品支撑点的最大岀发点。因此在思考方向一上我们把思考重点放在如何做足水文章，并寻求在