浅谈廉洁风险防控机制建设

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1、浅谈廉洁风险防控机制建设浅谈廉洁风险防控机制建设摘耍：廉洁风险防控机制主要是针对廉政建设及监督管理过程中的重点区域、薄弱环节，查找廉洁风险点、制定防范措施，形成科学防控体系，主动预防、超是诱因，最终能否发展成为财务危机要视情况而定。关键词：资金视角房地产业财务危机引发因素一、引言尽管房地产业被普遍认为是暴利行业，但事实上，我国房地产业的发展并非一番风顺。在“2006年商业地产发展趋势及如何促进中国商业地产健康发展的专家论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说：“1997年我国取消了福利分房制度，在随后的几年内，中国的房地产企业就如南后春笋一般出现，由开始的一万家

2、、两万家发展到了去年的五万家，其中一半以上的房地产公司年龄不超过五年。”由于行业的疯狂发展，楼市蕴含着大量的泡沫，近年来,国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，自2010年以来，国家相继出台了“国十条”和“国五条”来试图为“过热”的房地产市场降温。在降温的过程屮，房地产企业生存环境恶化，在而对不利的环境变化时，许多房地产企业出现了财务危机。房地产行业作为一个特殊的行业，有着其特殊的行业特点，尤其是资金对房地产开发企业的生存发展至关重要，因此对房地产开发企业财务危机的一些引发因素进行分析具有重耍意义，本文对此探讨,并从资金管理的视角，对这一系列的引发因素影响过程加以分析，以期

3、能对房地产开发企业有所帮助。二、财务危机引发因素分析从行业特点来看，房地产开发企业具有资金密集度高、开发周期长、区域差异大、受宏观环境影响大、产业波及面广等特点。房地产开发企业在运营的过程中，会遇到各种内外部不利因素的影响，如果企业不能有效的应对，就可能引发财务危机。引发房地产开发企业财务危机的影响因素主要有：(-)外部因素1.金融环境。房地产行业是一个资金高度密集型行业，房地产开发需要的资金量庞大，房地产业是“不是金融业的金融业”O在我国现有金融环境下，房地产企业的资金来源主要是依靠银行贷款，我国房地产行业资产负债率明显偏高，基木都保持在70%左右，个别资金状况不好的企业

4、甚至达到90%以上。每年偿还银行的木金和利息是房地产企业的一项重要的资金支出项，一旦金融环境变得不好，会严重影响企业的现金流，一部分资金比较紧张的房地产开发企业极易发生财务危机。2•土地环境。众所周知土地是房地产开发的基础。自从我国实行土地使用制度改革以來，土地的价格一直在飙升。房地产企业所缴纳的土地出让金在企业经营开发成木中占了相大比重。近年来，这个比重已经升到30%-40%左右,因此，土地市场的各种变动，直接影响到企业开发成本的大小。同时，国家为了防止房地产企业大量囤积土地特别规定：闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费。由于土地的高价值，对于企业來说，土地储存过多，一

5、定会占用企业大量资金，影响企业资金链的健康，而土地储备少了，可能会面临丧失市场机遇,影响企业的发展的状况，所以国家的土地政策会影响房地产企业的土地购买的计划进而影响企业的整体经营状况。3•税收政策。房地产开发企业主要涉及营业税、城建税、教育费附加以及其他的一些地方性税种。冃前税费已经占到了房地产开发成本的10%左右，国家或地方政府调节这些税费会使商品房的成本发生变动。另外如果对房产征收物业税，可能会影响对大户型楼房的销售。(二)外部销售环境房地产企业主要受到房价的波动、限购政策和预售政策这三个外部销售环境的影响。像所有商品…样，房地产的价格变化受到房地产的供求关系的影响。由

6、于房地产的供给严重依赖于土地供给，而土地有明显的区域性和固定性，每个地区的房价差异很大，波动情况也不一致。为防止房地产行业产生过多泡沫，抑制国内一些一二线城市的房价暴涨，国家会采取一些限购的政策进行宏观调控，以达到供需对等的平衡点。商品限购政策是市场经济失灵状态下的政府挽救之策。比如仅2011年一年有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，限购令的出台会影响房地产的销量，使房地产企业的资金回流变得困难。预售一直都是房地产商快速凹流资金的一个法宝，但是房屋预售具有较强的国家干预性。因此有关预售的变化会对房地产商的资金刨流产生明显的影响。我国对商品房

7、预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。预售政策的收紧和严格化，也将影响房地产开发企业的销售和资金凹流情况。（三）内部因素1•投资决策。由于前几年房地产投资的高冋报率，使得部分房地产开发企业在进行项目决策吋忽视企业的高风险和行业发展的周期性，对未来困难估计不足。在没有细致分析项冃所处的环境、房地产市场的供求状况及消费者的购买力等前提下，就盲目进行投资，同吋由于房地产项目占用资金比较多，不少房地产企业在高利润的趋势下,不顾企业的能力，疯狂的进行扩张，同时开发很多项