项目资金管理

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1、项目资金管理1•作业目的房地产行业属于资金密集型的行业，资金是企业的血脉，资金管理是财务管理的重要环节，也是项H成功开发的必要保证。良好的资金管理能力，也是企业综合实力的体现，保证企业的资金富余时不闲置，困难时不短缺，始终维持最佳的现金保有量，是企业资金管理的重要目标。2•主管岗位总会计师主办岗位资金管理3.紧前工作条件从取得土地使用权和和关土地技术指标开始到项Ho4.作业描述4.1编制资金计划4.1.1总投资估算房地产项1=1总投资包括直接成本、期间费用及税金。项目直接成本主要参考可行性研究报告，根据项1=1进展惜况可以进行调整。期间费用可根据历史经验估计，营业费用一般不超过销

2、售额的3%（普通住宅约1-2%,别墅项忖略高）。管理费用与项目规模、人员编制、建设工期等因素有关，一般控制在建安投资的3%（本企业历年人均管理费用是个很重要的参数）。利息支出可简化计算，每年应计利息二（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率。税金包含营业税及附加、土地增值税、所得税等（具体税种及税率以当地法规为准）。需要注意的是，在通货膨胀期间，当项目持续周期较长时，需考虑物价上涨因索，避免因投资估算不足造成资金链断裂。4.1.2资金支付计划总投资估算一经确定，即对编制分年度投资计划，形成项目的用款蛊求。编制依据有己签订合同的付款条款，政府部门的报批报建规定，费用支出计划，房

3、产预售预缴税金的规定等。资金支付计划应滚动编制，自当月起12个月以内的计划尽量细化到月份（尤其是3个月以内），以更好的指导资金筹措，以后年度可按季或年编制。为便于计划的动态调整，应及时进行实际付款与计划付款的对比分析，当月未付款项自动顺延至以厉月份。与工程进度有关的付款计划应得到项目经理的确认。4.1.3资金回笼计划为控制贷款规模，使资金流入与流出相匹配，保持最佳现金保有暈，销售管理岗位应及时提供资金冋笼计划。根据项目的资金支付和冋笼计划编制项目的筹资计划。当项bl实际资金冋笼与计划不符时，需随时对厉期的资金冋笼计划进行调整。4.2选择筹资方案项tl投资的资金来源主要有自有资金（

4、资木金加股东集资）、银行贷款、预售房款等。根据银行现行的房地产项日融资办法，项kl的自有资金必须达到总投资的30%,而H四证齐全才能发放贷款，即使获得贷款也要接受银行监管，进行封闭式运作，冋笼资金按一定比例优先偿还银行贷款。通常情况下，项目前期从土地获得到办好四证，是以自有资金为主，从四证取得到获准预售以银行贷款为主，预售以后现金流逐步由负转正，以回笼房款平衡资金流出。根据公司信用等级的不同，银行贷款有信用贷款、抵押贷款、担保贷款等方式，单纯的项H公司多采用抵押贷款，贷款成本较高，为办理在建工程抵押盂支付相应的评估费、公证费、财产保险费等手续费。在银行贷款以外，项目公司可以考虑的

5、融资方式还有房地产信托计划，地产投资基金,多方委托贷款等，一般用于取得四证以前的资金筹措。但这些方式往往成本更高，受到的政策限制更为严格。4.3分析偿债能力为确保项H借款能按时还本付息，维护公司的信用等级,应对项H的偿债能力进行分析,保持项目的现金流始终为正。以下计算表格可供参考。项目偿债能力分析表金额单位：万元——第1年第2年第n年合计一、本年借款1.年初借款本息累计2.本年借款3.本年应计利息二、本年还本付息1.本年偿还本金2.本年支付利息三、偿还借款的资金來源1.自有资金2.预售房款3.其他四、现金盈余财务管理在现代企业•11的地位在商品经济日益发达的社会，企业的财务管理在

6、现代企业中具有极其重要的地位。在现代金业制度下，金业的成功以至于生存在很大程度上取决于它过去和现在的财务管理制度。财务管理不仅与资产的获得及合理使用的决策有关，而且与企业的生产、销售、管理发生直接关系。财务管理作为企业管理的一部分，其目标取决于企业的总目标，同吋受财务管理自身特点的制约。企业作为营利性组织，其目标就是要实现企业的牛存、发展和获利，要求财务管理要完成筹措资金,并有效地投放和使用资金的任务。三、小小企业财务管理小存在的问题(-)缺乏明确的产业发展方向，对项目投资缺乏科学论证一是片面追求“热门”产业，不顾客观条件和自身能力，无视国家宏观调控对企业发展的影响。二是对项目的

7、投资规模、资金结构、建设周期以及资金來源等缺乏科学的筹划与部署，对项目建设和经营过程中将要发生的现金流量缺乏可靠的预测，仓促上马。一旦国家加大宏观调控力度，收紧银行信贷，使得建设资金不能如期到位，企业就面临进退两难的境地，甚至造成巨大经济损失。(―)融资困难，资金严重不足目前我国中小企业初步建立了较为独立、渠道多元的融资体系，但是由于投资规模小、资本和技术构成偏低，在融资的过程中遇到许多的困难，为此制约屮小企业的发展。其主要原因：第一，小小企业规模小，ii有资金不足、信誉不高,负