万科地产与保利地产对比分析报告万科地产营运能力分析报告

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1、万科地产与保利地产对比分析报告+万科地产营运能力分析报告万科股份有限公司营运能力分析万科股份有限公司情况概述：万科成立于1984年5刀，以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域，同年发行股票2800万股，资产及经营规模迅速扩人。1991年开始发展跨地域房地产业务，同年发行新股,A股在深交所挂牌交易，是首批公开上市的企业之-。1992年，确定以大众住宅开发为核心业务，进行业务调整。1993年,4500万股B股发行并在深交所上市，募集资金主耍用于房地产开发，核心业务突显ol997和200()年，共增资配股募集资金10.08亿元，实力增强。2001

2、年，转止万佳百货股份有限公司股份，完成专业化o2002和2003年，发行可转换公司债券34.9亿元，进一步增强了资金实力。1984至2005年，万科营业收入从0.58亿元到105.6亿元,增长182倍;净利润从0.05亿万元到13.5亿元，增长270倍，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌,分别于2000和2001年入选世界权威财经杂志福布斯的全球最优秀3()()家和20()家小型企业，获“2005中国房地产百强企业综合实力TOP1()评选”第一，在规模性专项评选中列第一、盈利能力专项评选中列第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈

3、利增长潜力为投资者帯来了稳定增长的冋报，受到市场广泛认nj'o2009年，万科共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米，规划项目中按万科权益计算的建筑而积为2436万平方米。实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增氏19.2%和32.1%,各项经营指标也全面超越2007年分别增长了37.6%和10%,成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并2009年获得全球住宅企业销售冠军。一〃万科股份有限公司营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取

4、较高的收益。下面以具体指标來分析万科的营运能力：1〃丿j科股份有限公司营运能力指标分析(1)存货周转率存货对企业经营活动变化具冇特殊的敏感性，控制失败会导致成木过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长的速度，因此存货的周转率逐年下降(见表1)。若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大，但万科的销售规模也保持了较快的增长，在业务量扩大时，存货量是充足货源的必要保证，且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降，在建开发产品比重人幅上升，存货结构更加合理。因此，存货周转率的波动幅度在正常范围，但仍

5、应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获取优质项F1,加快项F1的开发速度，提高资金利用效率，充分发挥规模效应，保持适度的增长速度。表1万科股份有限公司2008-2010年存货周转率(2)应收账款周转率年份存货周转率20080.4920090.5120100.485年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表2),原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实丿施。表2万科股份有限公司2008-2010年应收账款周转率年份应收账款周转率200848.11200951.45201042.32（3）总资产周转率固定资产周转率急剧上升

6、是由处路、核销部分固定资产及近年來主营业务量的大幅增长所致，说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率，同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率収决于每一项资产周转率的高低，该指标（见图3）近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降，但其毛利率，应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小，万科耍提高总资产周转率，必须改善存货的管理。表3万科股份冇限公司2005-2010年总资产周转率年份总资产周转率08年0.509年0.6310年0.6105年0.43总的来说，力科的资产营运能力较强，尤其是其应收账款的营运能力非常优秀，堪称行

7、业典范。但近年來的土地储备和在建工程的增多，存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。另外，2008年经济危机对房地产行业带来了一定的冲击，但万科在行业内的成长性比较好，其抵御风险能力的作用下，使得公司冃前发展比较稳定。保利地产保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是屮国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司晶牌价值达90.23亿元，为中国房地产&qu

8、ot;成长力领航站牌"o2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选&qu