对房地产宏观调控政策的深层思考

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1、对房地产宏观调控政策的思考熊兴甫我国口二00三年开始的宏观调控，冃前已取得一定效果，房地产过热的趋势得到一定程度的缓解，部分城市及地区房价有所回落。但是，我们也清醒的看到，房地产宏观调控政策并没有完全达到预期的目的，区域性房价虽然有升有降，但总体上依然维持着上升趋势；大多数城市和地区的房价仍然居高不下，部分地区其至岀现了日益攀升的势头。这不能不引起我们的高度警觉和深思。面对十分严峻的房地产形势，我们不得不思考这样一些问题：是什么原因导致了目前这种局面？是我们的宏观调控政策考虑不周？还是调控思路设计失当？下面，笔者就房地产宏观调控政策谈谈自己的一些粗浅看法。近年来，我国房地产宏观调控政策

2、，归纳起来，主要包括：土地政策、信贷政策、税收政策、外汇资金政策及其他政策。下而我们来进一步分析这些调控政策对房地产业的影响，以及政策本身所反映的决策者房地产宏观调控思路的演变。1、土地政策二00四年三月三十日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令），这是一个标志性文件，它彻底结朿了原协议出让土地的做法，从此以后，经营性土地使用权的出让必须经过“招标拍卖挂牌出让”。这一政策的出台不仅强化了国家土地管理部门对土地的的直接控制，而且使土地出让公开化、透明化，从而避免了原协议出让可能导致对国家利益的损害。由于土地出让收

3、入是地方财政收入的重要來源，因而，受自身利益的驱动，地方政府有意或无意中会趋同土地的“高价出让”。或许正是这个原因，引起了地价的轮蒂上涨，一些城市部分地段的地价翻了一倍至数倍，这在一定程度上对房价的上涨起了推波逐浪的作用。这种情况很快引起了国家的警觉，国家有关部门随即出台了相关政策，将土地出让收入纳入国家财政预算管理，实行收支两条线，土地出让收入不再成为地方政府“小金库”的来源。此外，国家还针对用地性质、用地规划、地方政府土地调控责任、土地使用费等先后出台了许多政策，这些政策的出台，对房地产宏观调控发挥了积极的作用。土地政策从源头上抑制了土地供给，直接影响到房地产开发企业的生存和发展，

4、进而影响到房屋的市场供给量和市场价格。从本质上讲，它是对房屋供给市场的调控。2、信贷政策国家对房地产宏观调控的信贷政策主要体现在以下儿个方面：一是提高包括房地产在内的固定资产投资项目资本金比例。房地产开发项冃资本金比例（不含经济适用房项冃）由20%及以上提高到35%及以上；二是提高房地产开发项目贷款利率（国家曾先后几次提高房地产开发项目贷款利率）；三是从严控制房地产项目开发贷款，特别是非经济适用房的项目开发贷款；四是整顿房地产信托市场。这些政策的出台，直接影响到房地产项目开发进度，一些资本实力不济的中小型开发企业资金链受到严重考验，随Z而来的是新增楼盘的数量大大减少。这些政策也是针对房

5、地产开发企业，侧重于房屋供给市场的调控。3、税收政策国家对房地产宏观调控的税收政策主要表现为：一是强化对房地产开发企业的税收征管，加强了征管力度，丰富了征管手段；二是税务部门与土地管理部门、房产管理部门加强了沟通，基本实现了信息共享、联合监控；三是调整了与房地产相关的具体税收政策（如缩小房地产开发成本列支范围；改变营业收入的确认条件等）。四是对二手房转让的相关税金进行了规范。从国家出台的上述政策可以看出：除第四项是针对“炒房团”以外，其他几项都是针对房地产开发企业。由于税收政策的调整，特别是与房地产相关的具体税收政策的改变，企业的税收负担十分沉重。根据我们的调查，房地产开发企业的税金总

6、额占营业收入总额的比例约为20%（这里所说的税金包括营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地使用税、企业所得税）。因此，税收政策对房地产开发企业的影响也是显而易见的。上述税收政策的调整也是则重于房地产开发企业，同样属于房屋供给市场的调节。4、其他调控政策：一是对外汇或境外机构和个人购房的管理；二是对单位或个人购房首期付款比例的调整；三是对住房贷款利率的调整；四是对房屋预售政策的调整等等。这些政策调整与土地政策、信贷政策和税收政策调整（二手房转让税收政策除外）所不同的是，它们不再是调节房屋供给市场，而是转而调节房屋消费市场。从近几年房地产宏观调控的系列措施不难看出，国

7、家宏观调控政策经历了两个阶段：第一个阶段主要是抑制供给。该阶段的政策特点主要是针对房地产开发企业。即国家试图通过土地政策、信贷政策和税收政策来调整企业利润、抑制房价的快速上涨、缓解房地产过热的趋势，从而达到调整产业结构、引导产业方向、促进国民经济持续稳定发展的目的。然而事与愿违，正是这种片面抑制供给的做法，致使投放市场的房屋总量减少，在有效需求居高不下的情况下，推动了房价的加速上扬；第二个阶段主要是在抑制供给的同时抑制需求。这个阶段的政策特点是