苏州印象城运营模式研究

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1、..苏州印象城模式研究报告目录一、项目概况……………………………………………………………..3（一）地理位置及周边状况………………………………………………….3（二）地块经济指标………………………………………………………..3二、投资模式……………………………………………………………..4三、项目定位……………………………………………………………..5（一）市场调研结论………………………………………………………..5（二）定位结论…………………………………………………………….5四、建筑设计……………………………………………………

2、……….6（一）印象城总平图以及外立面…………………………………………….6（二）停车位规划………………………………………………………….7五、购物空间设计……………………………………………………….8（一）购物环境舒适………………………………………………………..9（二）自然采光……………………………………………………………9（三）大面积中庭设计…………………………………………………….10（四）交通组织流畅………………………………………………………11（五）休憩场所众多………………………………………………………11六、商铺布局

3、和业态组合………………………………………………12（一）负一楼商业…………………………………………………………12（二）一楼商业……………………………………………………………13（三）二楼商业……………………………………………………………17..（四）三楼商业……………………………………………………………19（四）四楼商业……………………………………………………………22（五）印象城商家总结……………………………………………………24七、招商策略及租金收益………………………………………………24（一）招商策略……………………………

4、………………………………24（二）租金收益情况………………………………………………………24八、不足之处……………………………………………………………26（一）停车难……………………………………………………………..26（二）业态比例失衡………………………………………………………26（三）缺乏统一的营销活动………………………………………………..26九、附件部分消费者对印象城的看法………………………………26..苏州印象城模式研究报告苏州印象城于2009年9月28日开业，是苏州第三个开业商业综合体项目（前两个是绿宝广场和万达广场）

5、，也是目前是苏州地区经营最好、业绩最佳、最受消费者欢迎的购物中心之一，该项目对于二线城市购物中心的经营具有一定的借鉴价值。因此，我们将对其进行一个简单的介绍，以使大家对其有一个初步的认识。一、项目概况（一）地理位置及周边状况印象城，位于苏州工业园区与古城区交汇之处，现代大道南、苏嘉杭高速以东地块，距离东环高架干将路出口仅数百米，项目3公里内共有贵都花园、天域、东港、都市花园、新城花园、新加花园、华庭苑、新馨花园、湖左岸、四季新家园等47个小区，约15万常住人口，且消费层次较高；另外，项目更辐射湖东玲珑湾、湖滨一号、雅戈尔未来城、枫

6、情水岸、东湖大郡等十几万消费者，无论私家车、电瓶车还是公交车都能方便抵达。图中红色表示部分为项目地块（二）地块经济指标项目占地46773平方米，总建筑面积为136008平方米。..印象城的详细指标二、投资模式苏州印象城购物中心由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司共同投资建设。美国西蒙地产集团是美国最大的购物中心开发商和管理者，在美国拥有400多家购物中心，欧洲有60多家，拥有丰富的国际运营经验。不同于国内开发商主要依靠自由资金以及商业贷款进行商业项目开发的模式，这种商业地产商以及房地产投资信托基金（RE

7、ITS）合作进行商业地产投资的模式更为成熟，有效避免了开发商的资金压力，使开发商能更为从容的进行项目开发和运营，而不至于资金链断裂或者仓促销售。MorganStanleySimonSCP常熟郑州杭州苏州合肥32.5%35%32.5%印象城股权结构图　　此外，依托西蒙以及深国投..在商业地产行业多年的沉淀，使得印象城左右逢源，既有国际化的品牌资源，又有高素质、国际化的员工队伍，还有多少年积累下来的成功经验，规避风险，减少了项目先天失误。三、项目定位（一）市场调研结论在进行项目定位前，深国投邀请上海恒辉市场咨询有限公司对印象城项目进行

8、了详尽的市场调研，恒辉公司给出了如下的调研结论：由于苏州有较为发达的商业基础，而且有较强的时尚观念，建议苏州项目在当地建立一个时尚的集购物、餐饮、娱乐综合购物休闲场所：ü建议提高男女装、鞋类、休闲装、食品这四类商品的比例；ü服装、鞋、箱包、运动服装