产业园区的转型与升级路径

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1、产业园区的转型与升级路径城市开发  2016-08-20摘要：当前，我国产业园区众多，国土面积占到约2−3万平方公里，但真正有效利用的园区少之又少，土地大量闲置的现象比比皆是。同时，由于配套严重滞后，很多园区都出现“产城分离、工业孤岛”的问题。如何让大片沉寂的土地复活，构建产城融合的新园区，本文将试图为迷茫中的园区寻求一些转型升级路径。安邦集团研究总部城市战略组2016年8月20日一、前言各类园区作为中国经济的重要载体，成就了今日中国制造的辉煌。从1979年我国建立第一个对外开放的工业园区−蛇口工业区，至今历经35年的沧桑之后，目前，仅批准的国家级、

2、省级、市级园区就有3000多家，国土面积大概能占到2−3万平方公里，这些园区的存量足以承载未来4亿多农民工进城的问题。-24-但实际上，这些园区的土地利用强度极不理想，据国土部对国家级开发区土地集约利用的评价结果（2012年），分别有15%的开发区工业用地综合容积率都在0.5以下（最高达3.36）、工业用地固定资产投入强度在2000万元/公顷以下（最高达36820万元/公顷），20%的工业用地产出强度在3000万元/公顷以下（最高达249100万元/公顷），园区土地集约利用形势紧迫。同时，随着我国淘汰过剩产能、经济转型和产业升级的日益推进，传统产业园

3、区正逐渐暴露出产城分离等系列相关问题，如：配套严重滞后造成园区白天热闹，晚上几乎为空城，产业与城市融合度低，园区发展后劲乏力。因此，提升产业园区的土地利用效率，推进产城融合，重新激发园区活力，是目前园区转型升级的重要途径。而为实现上述目标，在安邦（ANBOUND）研究人员看来，关键是要完善园区配套、灵活土地利用、借力共建共享等。二、以产城融合的理念构建完善的园区配套因为产业园区大都远离市区、交通不便，为就近上班，很多工人（尤其是外地人）就住在园区或租住周边民房。由于缺少影院、商场、餐厅、医院等配套设施，工人下班后无地消遣，职工正常生活也不能得到保障，

4、一定程度上加剧了企业“招不到人、留不住人”的窘境，对园区的招商和投资环境也造成了不利影响。那么，产业园区历经30多年的发展，为何至今仍存在配套不足的问题呢？究其原因，主要为以下几点：-24-一是历史原因。由于早期对产业园区认识偏颇，认为产业园区即以工厂集聚为主，居住、商业、休闲等生活配套服务设施可有可无，即使有，也是仅提供员工宿舍等基本服务，以致大部分园区的规划建设中配套严重滞后。如今因土地资源有限，且性质不易变更，所以，增加配套难度重重，不少园区仍呈现出“产城分离、工业孤岛”的问题。二是园区商业配套的特殊性。由于园区内的人口规模一般难以支撑大规模的

5、商业体量，而零散性的便民商业，又因为商务楼宇租金贵、底商扰民等原因而被拒之门外。即便有商业及休闲服务设施，但因布局过于分散，也很难形成必要的商业氛围。三是园区管理体制的原因。目前园区管理大多由管委会负责，不少管委会除发展园区经济外，还承担了诸如社区服务等大量繁杂的社会事务，这给园区管理和运营带来不小的挑战。因此，虽然目前有一些园区已建设了较为完善的硬件设施，但由于人员、精力等有限，社区服务机构仍无法覆盖全部物业小区，导致很多基层社区工作无法开展。针对以上问题，纵观国内外园区，苏州工业园经历了“以产兴城”、“产转城升”与“产城共荣”等阶段，在产城融合方

6、面堪称样本。邻里中心，作为园区产城综合服务的载体，其规划和建设理念为我们提供了一个有益借鉴。-24-专栏苏州工业园区的邻里中心“邻里中心”源于新加坡，是集商业、文化、体育、卫生、教育等社区服务于一体的“居住区商业中心”，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”为百姓提供“一站式、全方位、多功能”服务。邻里中心具有以下鲜明特色：一是服务对象以当地居民为主，秉持15分钟步行圈生活理念，确保居民步行10−15分钟就能到达，规模与单位住房比为1：2.7。二是将商业和公益项目有机结合，以12项必备功能为基础，主要提供商业服务、公益服务（民众联络所、卫生所、图书馆等）、

7、基础配套服务和公建配套（社工委、公交站等）四种服务。三是摈弃沿街为市的粗放型商业形态，也不同于传统的小区零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的区域性服务，把所有商业和服务设施集于其中，既缩短了距离，又能满足多元需求，同时又可提高区域的环境质量。-24-苏州工业园自1998年建设第一个邻里中心，十几年中，已建成近20个邻里中心。邻里中心采取政府主导下的公司化（苏州工业园区邻里中心发展有限公司）运作，管委会作为政府代表，是公司第一大投资人，占70%的股份，其他为大型国企和本地私企。政府并不直接参与经营，但具有绝对控股权，这也就保障了邻里中心“公益为先”

8、的主张。园区每个邻里中心会有45%的面积用于社区公益配套，其中，15%用于设立“民众联络所”，标准化配备社区