大宗物业交易忽迎春天.pdf

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1、大宗物业交易忽迎春天“大宗物业交易进入了春秋战国时期。”一位多年从事大宗物业买方业务的外企人士说。大宗物业，一般指批量房产物业交易，涵盖写字楼、商场、住宅、酒店、工业物流等，买方以机构为主。大宗物业投资领域长期以来是外资的天下，近几年来，以保险机构和房地产基金为代表的国内资本大举进入，成为交易主要力量。世邦魏理仕统计数据显示，2016年中国大宗物业投资交易额达1800亿元，市场规模在盘桓千亿元水平多年后，交易额同比倍增。到2020年，中国大宗房地产投资交易总额有望达到2600亿元。自2014年以来，国内机构资本在交易中所占份额已由

2、2008-2010年间的17%翻番至35%。相应地，大宗物业交易标的价格也水涨船高。“资金流动性泛滥，是大宗物业忽然迎来春天的根本原因。”上述人士认为，目前的市场体量和体系还不足以支撑暴增的繁荣，走低的投资回报率、不断扩大的杠杆，致使市场风险暗涌。房地产开发行业的黄金时代结束之后，正在进入存量交易市场，机构化投资的趋势加强。高净值人群透过基金等投资机构参与大宗交易，国内资本积极建仓，境外投资者加速活跃，以及开发商增持投资性物业。诸多力量进入后，呼唤市场退出机制，亟需多元的配套金融产品以及相关监管的完善。暴增的交易“低买高卖是生意场

3、上永恒的规律，我们会根据市场变化和走势优化产品组合。”SOHO中国董事长潘石屹7月初宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售。此前，SOHO中国刚以36亿元总价卖掉上海虹口的SOHO项目，折合单价5.1万元/平方米，官方称这一价格比成本溢价53%。买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。“我们测算过，这个价格的买方回报只有二点几（租金和售价比），是完全不能接受的价格。”接洽过该项目的一家地产基金人士称，他们看不懂接盘人是怎么算的这笔账。持有建筑面积达160多万平方

4、米物业的SOHO中国，对国内大宗商办物业交易十分敏感、动作利落。“不改变现有的自持物业模式，不会出售核心资产，只在市场高位卖楼套现。”SOHO中国CEO张欣说，SOHO根据自身资金和资产情况，结合市场行情决定物业买卖，惟一标准就是赚钱。世邦魏理仕认为，2017年上半年，仍在延续2016年中国大宗物业投资交易的市场热度。在上海，单笔交易额在1000万美元以上的商用物业交易总额就超过了478亿元，为历年同期最高。二季度同比还增长45%。从物业类型来看，写字楼占比76%，综合体占14%，酒店类物业占6%；按投资者来看，中资资本占67%，

5、境外投资占33%。一位资深市场人士指出，“如此高的写字楼交易比例是不正常的市场现象。写字楼的资产回报率相对其他商业物业高，如果写字楼出租率、回报率比酒店还低，意味着市场最抗风险的退出渠道也失控了。写字楼是地方经济的晴雨表，写字楼市场一旦失控，整个经济系统都有风险。写字楼变成一个纯粹的资产交易产品后，会有多少烂尾楼？”市场另一个显著趋势是内资买家的“崛起”。“之前很多年，这一行几乎都是外资企业在做。活跃买家不到20家公司，圈子很小，大部分人彼此认识。”铜溪投资管理有限公司创始合伙人罗雪霜说。此前，大宗物业投资的资金来源主要是国外的养

6、老金、保险和社保资金等。这些资金属性与商业物业的“大体量、长周期、回报稳定”的特性高度匹配，透过GP（管理合伙人）投资中国的大宗物业市场。在国内大宗物业交易最为活跃的上海，很多地标性建筑背后都有港资、新加坡基金，鲜见内地中资身影。但在2016年上海的大宗交易中，买家多了很多内地中资企业，例如200亿元成交的上海世纪汇广场，买方为中国人寿保险、亚藤资产管理公司；万科旗下万丈资本联合李锦记收购上海企业天地三期项目，又从凯雷集团手中收购位于上海黄陂北路中区广场。“以前住宅市场、股市轮番好，国内资金都看不上商业地产这百分之十几的内部收益率

7、（IRR）。”罗雪霜说，随着其他投资渠道收窄，这两年越来越多的内资背景机构开始参与大宗物业市场。业内普遍观点是，外资较多、较早介入的上海大宗物业市场相对比较成熟；而北京的大量商业物业产权在央企国企手中，流动性相对较小；广州、深圳两大城市的散卖型物业较多，中小型企业买家活跃。世邦魏理仕统计显示，北京、上海市场流动性分别由近三年1.5%、4.1%上升到2.5%、5.5%。包括广州、深圳、成都、重庆、天津及武汉等高潜力市场的流动性，由近三年的0.7%上升至1%；而其余新兴市场则由平均0.2%上升至0.5%。一线城市的内生需求，是支撑市场

8、流动性增加、投资放量的重要因素。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨认为，经济升级带来的服务业需求明显加大，来自金融、TMT等行业的需求，使得经济转型成果在上海、深圳等一线城市写字楼市场有更明确的体现。谁在买？“境外回流的资金、住宅挤出来的资金⋯⋯全部涌