社区购物中心业态组合与技巧.pdf

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1、主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），以多个次主力店带动整体商业经营。服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本

2、社区及周边社区居民日常生活所需。餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。典型社区购物中心业态配比业态占比（按面积）项目名称商业体量主力店主力零售餐饮休闲配套店上海嘉亭荟6.5大卖场24%31%23%17%5%上海证大大拇指广场8大卖场36%12%22%20%10%深圳京基百纳广场8.5百货36%22%27%10%5%深圳欢乐颂3.5大卖场18%25%25%20%12%【案例】

3、深圳喜荟城业态配比引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124家，占比高达72.5%。品牌布局美心西饼、面包新语等承租能力强、面积小的商户落位在商业价值最高的主出入口处；圣丰城酒家、尚品宅配、大家乐餐厅等付租能力强、占地面积大的商家布局在商业价值稍低的一、三楼；美容美发、大型餐饮、影院等目的性消费业种规划在三楼，与儿童零售、餐饮、生活

4、配套等业态配合，满足家庭一站式消费需求。总体定位喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。业态组合生活配儿童零业态主力店服装精品餐饮套售数量65747292210比例4%33%27%17%13%6%业态的选择与配比规划须符合整体定位业态的选择与配比规划必须符合项目的整体定位，同时满足商家的经营需要和消费需求，主要包括以下3个层面：即购物中心要实现哪些基本功能。位于不同城市不同区整体的功能性域属性的社区购物中心，由于区位特征不同，其承载的定位基本功能及扮演的角色也会有较大的区别位于不同城市以及城市不同区位

5、的社区购物中心，其目目标客群的选标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差择别，这必然会影响到商业业态种类的选择及各业态的配比规模选择购物中心的面积、大小及横竖向空间结构长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提大型社区购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。各业态的行业盈利能力是重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别：低毛利业态租金承受能力较低；客流带动能力较强高毛利业态客单相对较高，承受租金的能力也较强，但客流量有限业态组合规划是永远的动态过程社区购物中心业态刚性很强，具有很高的稳定

6、性，但业态则会有(也必须有)较大弹性。社区发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。【案例】深圳喜荟城整体定位为中高档，以二线品牌为主。在功能定位上，找准“社区、品牌定位家庭目标”，充分考虑到周边居民的消费需求，单客消费集中在200-300元之间客群定位目标是25-45岁、家庭收入在6000元/月以上的消费群呈现出“大、齐、多、新”的业态特点。近150个国内外知名品牌业态组合入驻，业态种类齐全，布局合理，主力店覆盖所有业态。大润发、国美、影城等主力店布置于外围区域，用来聚集人流业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体收益的重要途径各业

7、态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在社区购物中心逗留的时间及消费的总客单价。可从两个角度进行思考：功能互补性各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以目标客群的一致根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题性区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态【案例】北京华润五彩城为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、项目定位餐饮、娱乐和时尚生活体验为一