房产策划_房产策划方案.ppt

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1、房产类客户服务方式一、专业部分（前置作业、后期推广）二、商务部分（费用收取标准、方式）附件一：全程策略—土地发展实施的操作过程目录策划流程架构一、地产营销的六大环节二、策划流程的建立地产战略篇一、资源整合二、土地决策与投资分析市场调研篇一、了解项目状况二、整合调研优势三、确定调研方面四、确定调研内容五、调研示例项目定位篇一、研究项目定位的三大依据二、小区规划的考量三、建筑风格与小区环境四、关于户型设计五、功能的定位六、物业管理的定位营销组织篇一、设计流程阶段二、实施程序阶段价格策略篇一、研判项目的定价依据二、项目价格策略的制定三、确定项目的定价流程四、两种定价模式的参照五、具体定

2、价方法的选择六、制定价差策略七、制定调价策略营销推广篇一、项目品牌设计二、项目营销策划三、项目推广计划四、项目广告策划五、销售策略与技巧前言房地产市场的日益成熟与竞争的不断加剧，必然导致行业的更加细分化，同时也对房地产开发的每一个环节提出更高的要求。作为专业的房地产咨询机构，我们在实际经验的基础上已敏锐的认识到这一点，并且将房地产开发中各个细节的可操作手法有效的整合在一起，并逐渐形成现有的一套房地产全程策略的实战操作模式。地产营销六大环节根据经验，APEX将地产营销过程分解为六大环节，具体如下：地产战略市场调研营销推广项目定位价格策略营销组织六大环节主要内容地产战略地产板块、地产

3、走势、市场机会、土地、资金规划、优势整合市场调研市场供求关系，消费者意愿、竞争对手情况项目定位与调研结果的衔接、ABC方案、方案优选营销组织合理的营销机制、严格的销售培训、科学的销售节奏价格战略起价、均价、最高价、折后价、总价、付款方式、优惠措施营销推广新闻炒作、广告轰炸、公关活动、劝购导购、效果跟踪策划流程的建立在市场经济由低级阶段向高级阶段的过渡中，谁掌握了最适应市场变化的策划流程，谁就能在市场竞争中获得主动权。（一）APEX的前期策划流程流程的要求是：动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主：定量分析与定性分析相结合，以定性分析为主；全过程效益分析与阶段效益分析相结合，以全

4、过程效益分析为主；价量分析与实物量分析相结合，以价量分析为主；预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主。项目策划小组市场调查任务及职责A收集市场各类建筑的售价、租赁价、建设成本B市场动态：市场需求、市场供给、周边环境C国家政策、当地政府各项规定方案选择、建设规划、建设标准、小区规模、功能选择项目建议投资经济分析项目策划报告市场动态分析及预测；项目策划和方案改进；项目企划推广（二）APEX保证结果的制度在地主营销系统中，有两个核心环节，那就是定位和推广。系统只有不断维护，提高内在环节的兼容性，提高每个环节对外在环境的敏感度，才可能成为永远完善的系统，而最终的目标是为了成交，必须建立

5、一个保障结果的制度。1、项目定位是首要核心地产格局地产板块地产走势市场机会市场市场调研市场供求竞争对手消费者消费者地产战略优劣势企业规划项目规划发展商项目定位2、让成交确保最终效果地产项目营销环节的另一个核心则是“成交”，通俗的讲，就是房子怎么卖。营销组织合理的营销机制科学的销售节奏严格的员工培训对内搞活价格战略起价均价最高价合理的营销机制合理的营销机制传播战略合理的营销机制合理的营销机制合理的营销机制对外开放成交3、最好的不等于最适用的外面的世界在变化，如何提高系统对外界的适应性就是一个关键性的问题。只有真正提高自身项目的差异性和识别性。才能真正适应市场。道德是了解市场，找到市

6、场机会点。然后生产适应市场的差异化的楼盘，采取特别的推广战略，最后成交。市场现状地产板地产走势开发动态及劣势竞争对手企业战略项目规划竞争楼盘市场价格定位竞争楼盘营销定位消费者对楼盘档次户型的述求对环境文化的述求合理的营销机制市场调研调整六大环节评估分析市场机会因此，APEX说“最好的”本身就是相对的，住宅与内外环境的不相适应就是“最不好的”。4、APEX思维4.1、做系统营销的倡导者和实践者策划已经不再是概念先行的意识导入，面应该是实实在在、同呼息共命运的参与。我们不否认策划仍是意识、观念、思维的产物，是“头脑风暴”。但策划的任务到底不是开创思维，而是制造效果，要制造效果就非得懂

7、得门道，有专业水准，不能纸上谈兵。所以我们提倡实效营俏，否则截取一个点、一个面去夸夸其谈，不管这个点，这个面被弄得多么精彩漂亮，都肯定不如实实在在的解剖整个过程来得真切动人，那种置身其中、优戚相关的全程快感，是以点面取巧的策划人所体会不到的。4.1、营销艺术是智慧与专业的结合营销艺术是智慧与专业的结合，专业有赖于智慧的推动，智慧只有依附于专业之上才能体现其价值。智慧在其间同时起着阐述及总结的作用，也即产生理论、形成文字流传的模式。市场是在不断变化的，因此营销系统是不需要任何模式，