商业地产策划流程.doc

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1、商业地产策划流程一.市场调研：1.区域状况调研：　1.1区域商业状况调研　1.2竞争者状况调研　1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）　1.4区域经济状况评估　1.5消费者品牌认同调研2.目标购买者调研　2.1消费群体细分，消费动机　2.2项目问题及机会调研　2.3购买能力调研3.品牌供应商调研　3.1品牌类别细分　3.2品牌资料库建立　3.3项目问题及机会调研　3.4租金承受能力调研二.项目定位1.项目分析　1.1项目核心竞争力（卖点）分析　1.2竞争者比较分析（问题及机会）2.项目定位　2.1项目品质功能定位　2.2品牌形象定位3.目标客户（购买者及承

2、租者）4.业态组合及规划建议5.卖场区域分割三.基本VI（品牌视觉形象设计）　包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等　应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等四.招商策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会五.销售策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会以上费用预算及支付（另行协商）中期：招商及销售代理一般代理A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。B.佣金预算及支付（重点）B1铺位纯出租形式：1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准

3、支付佣金；5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；以上均按首年租为依据计算佣金。B1.1铺位出租形式的代理佣金支付方式：中介成功，客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。B2以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。B2.1如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户

4、开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比（即得出相当于月租金），而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。B2.2如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则

5、项目方同意向我们支付差额部分佣金。B3铺位销售形式：所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。B3.1商铺销售形式的代理佣金支付方式：项目方应在我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。B4除B1、B2、B3外其他合作经营的方式：项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以

6、下标准支付代理佣金；1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。B4.1除B1、B2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。B5以上所述的中介成功四字即指：出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；销售形式：客户䰎项目方筼署认购铲佅卜议或合同，并依ⳕ生效；其他合作经营方式：媢户与项目方签署合作经营协议或吀同，婶依法生慈。B6≀有在本合

7、同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限繓束后瘄一年内，如与项目方签署扻租铺位的意向书戒合同
项目方承诺仍按本合各中有关条款规定向我们支付冟额仡理佣金。非常代理根据前期项目报告及销唬招商策略企划制订执行细节企刐。全程参与招商销售具体工乜的执衄，执行成本田项目方承担。按照基本服务费+佃金形式支仈费畣。佣金讁算及支仐参照一般代吆执行。具体另行协商。后期：项目营销推广顾问◆服务内容包括一.品牌形象完善二.促销策略以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。三.开业策略开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发