上海房地产市场现状与思考.doc

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1、上海房地产市场现状与思考上海富申国有资产评估公司董事长樊芸本文为2004年3月20日在上海市中青年知识分子联谊会上的专题发言这几年，上海的房地产市场，在市委、市政府的领导下，发展很快，取得了很大的成绩。上海的房地产业已成为上海市的支柱产业，为国民经济的发展和拉动上海GDP的增长，做出了巨大贡献。房地产业对改善城市环境，美化城市形象，提高城市居民的居住水平和生活质量，满足人的全面发展的需要，都起到了不可替代的作用。尤其是这二年，与房地产相关的现代服务业发展迅猛，也为就业提供了广阔的空间。上海的房地产价格自2000年开始，就一路上扬，尤

2、其是在国家宏观经济持续增长的利好形势下，中国进入WTO,上海申博成功，房地产市场的内、外销并轨，上海良好的投资环境，成为外商投资的热点，上海理想的居住环境，是吸引大量留学归国人员和港、澳、台居民的首选地。加上大规模的旧区改造，大面积的城市中心绿地的建成和城市基础设施的建设，都为上海房地产市场，提供了巨大的需求。去年7月摩根史坦利房地产基金投资上海卢湾区楼盘，成为第一支进入上海楼市的美国资本。在此背景下，上海的房价迅速飙升，环线内现在几乎没有7000元/点以下的房屋，平均售价达到8000/ni2元，最高的静安区御品大厦为每平米3000

3、-5000美元。从投资角度来说，这几年投资上海的房地产有百分之一百的回报。97年徐汇区一套新建住宅，每平米只售4500-4800元,现在已经到10000元/nA杨浦区的五角场2000元/n?都卖不出去的房子，现在居然也卖到了6000-7000元/乳，可见，投资上海的房地产，确实能带来丰厚的利润。目前上海房地产价格仍然居高不下，大有节节攀升之势，而另一面，有居住需求的老百姓，代表了大多数的购买群体，却买不起房，城市居民的收入水平与现行的房价严重失调。收入与房地产市场价格的不均衡，造成了房地产市场供需结构上的矛盾，而这种矛盾逐渐成为房地

4、产市场新的突出问题。这个问题不解决好，势必会影响快速行进的上海房地产市场的健康发展。针对目前上海房地产市场高位运行的状态，如何保持房地产市场的健康、持续发展，就成为社会关注的热点。下面我就如何保持上海房地产市场的健康、持续发展，谈谈自己的想法：第一、首先是抓土地的供应的源头。一、应该以土地利用的规划为龙头，发挥土地资源最佳最有效使用效力，研究如何应用城市稀缺的土地资源，寻找新的出路。工业用地转性，是个巨大的资源，开发利用好这个资源，有巨大的潜力。在土地利用的规划中，要有新的思路。不能只盯着旧区改造这一块。旧区改造是必要的，提供了大量

5、的城市建设用地。但随着城市改造规划的发展，对二级旧里以上的房屋进行拆迁的难度越来越大，旧区内往往有大量历史性保护建筑，不能拆除，规划要求越来越严。原先城市旧的工业厂区遗留下来的一些闲置的旧厂房，企业实际上已名存实亡，但其土地用途的现状为工业用地，与实际用途存在着规划上的差异，这些污染大、效益差、惨淡经营的企业，只能以廉价的租金收入来养活一些留守人员，对土地资源利用来说，是一种极大的浪费，应该以规划为龙头，进一步研究和盘活旧区工业用地的资源,将其开发为商业用地和居住用地。二、应进一步规范土地出让的招投标市场。由于招投标取得土地的成本过

6、高、动迁难度加大，房地产开发的刚性成本过大，导致房产价格上升。因此，理性的控制招投标的土地成本，防止盲目竞价，是有序的调控房价的重要手段。近年来，上海加大了土地市场供应的调控力度，积极推行土地出让的招投标制度，2003年1-8号土地招标公告，出让总面积达到1259.8公顷，平均每亩中标价为105.4万元，但这些地块主要集中在郊县。中心城区，由于出让土地总量受到控制，地价更是涨幅惊人,其中卢湾区出让的马当路338号、淡水路228号地块，土地面积46544平米，开发商开出的价格竟高达到15.5亿元，楼板价每平方米达到1・8万元，预计造价

7、就要达到2.5万元人民币。上海市是全国较早实施土地招投标的城市，实施土地招投标，为土地市场的公平竞争、政府宏观调控土地资源、防止国土资源收入的流失，是有积极作用的。现在招投标程序和形式虽然有了，但如何规范和完善招投标工作，使招投标工作做到公平、公正、公开，如各区的标准是否统一、评审专家是否专业、评审小组是否走形式，因此，有必要建立与之配套的监管机制和责任机制。我们认为评审小组是关键，评审小组的权力很大，有多大权，就要承担多大责任，评审小组要以高度的社会责任心对待人民给予的权利，对待国家这一宝贵的资源，准确的说，中标者的价格应是规划最

8、科学、价格最合理，最接近招投标的底价，而不是最高价，以区别拍卖，给真正有实力的、理性的开发者。因为房地产开发资金规模大、周期长，要确保开发一个，成功一个。参与土地评审的专家，要像上市公司独立董事一样，建立责任制度，承担名誉的风险，承担