房开企业成本分摊方法.docx

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1、实务篇6成本费用的归集分配原则企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法有：1、占地面积法占地面积法，是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总

2、面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。占地面积是指建筑占地面积物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。通常用于计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。举例说明：阳光花园项目取得土地面积为100000㎡，土地成本200000万元。分两期开发，第一期项目占地面积28000㎡，其中住宅占地面积8000㎡，第二期项目占地

3、面积17000㎡。则按占地面积法计算一期住宅的土地成本为：首先，将土地成本20亿在一期和二期分摊，一期分摊土地成本为200000/45000*28000=124444.44（万元）住宅应分摊的土地成本为124444.44/28000*8000=35555.55（万元）如果在第一期项目中，还有一处会所属于一、二期共同使用，占地面积为2000㎡，则住宅应分摊的土地成本为124444.44/（28000-2000）*8000=38290.60（万元）2、建筑面积法建筑面积法，是指按已开发成本对象建筑面积

4、占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。举例说明：阳光花园项目总建造成本支出为240000万元，已知建筑总面积为800000㎡，分两期开发。第一期项目建筑面积500000㎡，其中住宅建筑面积300000㎡，第二期项目建筑面积300000㎡。则按建筑面积法计算一期住宅的建造成本为：

5、首先，将建造成本24亿在一期和二期分摊，一期分摊建造本为240000/800000*500000=150000.00（万元）住宅应分摊的建造成本为150000/500000*300000=90000（万元）3、直接成本法直接成本法，是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。直接成本：是指与成本对象直接相关的、可以用经济合理方式追溯到成本对象的那一部分成本。直接成本法：也称变动成本法、边际成本法。在此方法下，产品成本只包括直接材料、直接人工和变动制造费用。举例

6、说明：某房地产公司2016年3月取得土地，用于开发阳光花园项目。2017年1月取得金融机构贷款10000万元，年利率6%。已知一期土地成本12.4亿元，开发成本17.6亿元，其中住宅归集土地和开发成本为18亿元。二期土地成本为7.6亿元，尚未进行开发。则按直接成本法计算一期住宅的利息成本为：10000*6%/300000*180000=360（万元）注：本例中为简化，将土地和开发成本均作为直接成本。在实际操作时，需要对开发间接费中的明细项目进行分析判断，对于固定开发间接费如售楼处的费用，需要扣除。

7、4、预算造价法预算造价法，是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。举例说明：某房地产公司2016年3月取得土地，用于开发阳光花园项目。2017年1月取得金融机构贷款10000万元，年利率6%。已知一期预算造价30亿元，其中住宅预算造价为18亿元。二期预算造价20亿元，尚未进行开发。则按预算造价法计算一期住宅的利息成本为：10000*6%/300000*180000=360（万元）对于发生的土地成本和不同的开发成本明细项目，税收上又专门规定了具体的分配方法。(一)土地

8、成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。特别提醒房地产开发企业成本费用归集的原则及