深圳罗湖莲塘片区房地产市场研究报告.doc

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1、罗湖莲塘片区房地产市场研究报告第一部分概况篇莲塘片区在早期为旧村和荒地，伴随着深圳经济的发展，它逐渐成为深圳较早的集中型加工工业区之一，其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。1992年罗沙公路的建成通车，使莲塘片区成为深圳市区与东部区域联系的过渡性地带，其基础设施的开发、兴建籍此开始。目前，深圳拟建莲塘口岸，形成大交通体系。莲塘口岸的规划和建设将大大缓解东部的交通压力。据莲塘口岸建设的远期方案显示，将在莲塘口岸中部向西北，打通隧道穿过塘排山，通过爱国立交连接东环，同时连接拟建中的东部通道，和盐排、深惠、深汕高速公路相连。这将拉

2、近香港与惠州、汕头等粤东地区的交通距离，形成东部大交通体系。莲塘口岸的建设对莲塘片区房地产市场将产生积极的带动效应，促进其房地产市场的发展逐渐向中心区靠拢。一、范围界定莲塘片区是指梧桐山以南、深圳河以北、梧桐山隧道口以西、西岭下村以东的城市用地，总用地而积为434.66公顷。二、功能定位莲塘地区的建设以综合生活居住区为主要功能，适当配备一些加工工业和为边防口岸服务的仓储业和服务业。莲塘地区是罗湖重要的城市牛•活性区域，其开发建设活动主要体现在舒适、安全、优美的城市居住环境和景观特色，同时强化深圳河、梧桐山等自然环境与片区环境的互相呼

3、应和借鉴，并加强市空间形象的标志性及城市公共空间的系统性和形态特色。三、发展现状1、交通环境1992年罗沙公路建成通车后，莲塘片区成为深圳市区与东部区域的连接纽带，片区对外交通较为畅通，其距离罗湖口岸和文锦渡I】岸不远，从莲塘到罗湖口岸所需车程的时间在二十分钟以内。本片区的主要交通干道有：城市快速路：罗沙路（双向八车道）片区主干道：鹏兴路、仙湖路、国威路片区次干道：聚宝路、聚福路、商业步行街、畔山路、港莲路2、人口构成莲塘总居住人口近15万，主要有以下四类：a）莲塘工业区内的打工者，主要分布在莲塘工业区和鹏基工业区b）莲塘片区原有居

4、民，主要分布在坳下村、莲塘村等乡村居住自留用地区域c）在罗湖上班的人士，居住在近年开发的商品住宅区内d）部分香港客户，主要是一些工薪阶层的人士3、现有配套莲塘是连接罗湖区和盐田区的一个屮间地带，且以前是按工业区的规划来建设，一直以来商业服务、文化娱乐等生活配套设施规模小，档次低，缺乏大型购物和娱乐场所，市政配套也有所欠缺。但从总体上来讲，经过儿年的发展,整个莲塘片区正迅速由原来的工业区形象向“以生活为主的城市综合区”转变,生态、旅游、休闲的高尚人文社区渐显成熟。区内主要设施有：a）教育类：幼托4所；小学1所；中学1所b）医疗卫生类：

5、门诊部2所c）行政管理类：社区管理机构1所；街道办事处1所d）商业类：民润超市、华润超市、南康百货、优之城、岁宝百货、7-11便利店等e）金融类：工商银行、建设银行、屮国银行等f）道路交通类：公交停车场1个；加油站2个4、片区地位莲塘片区在罗湖屮的地位属于发展型区域。随着罗湖区的发展、工业外迁等，将有较大的发展扩大的可能，可结合其居住区的开发，形成新的居民点，不再是单纯的村民居住地。其在罗湖中的商业和交通地位是：且）商业地位：居住区级商业中心为罗湖第三级的商业系统b）交通地位：次干道系统（梅园路一田贝四路一太宁路一莲塘北侧十号路）四

6、、片区规划1、规划目标莲塘三面临山，有良好大自然生态环境。规划要求严格控制对山体的破坏,加强山体植被的维护和建设，依托梧桐山风景保护区，大力发展风景旅游事业。2、人口规划至2010年，莲塘片区的规划人口为65000人，远景人口容量为97000人。3、建筑规划至2010年，莲塘片区的规划建筑容量为402万平方米，毛容积率为0.45。4、土地利用规划a）罗沙公路以南地区：围绕规划的莲塘II岸，调整用地，配备必要的边防用地、仓储用地、停车场用地等b）罗沙公路以北地区：以发展综合居住区为主，完善公共配套设施。迁出莲南工业区，改造为住宅区c）

7、莲塘的东北部：依山就势，布置一些多层和低层住宅；保留西部和北部的工业区，作为罗湖区的重点工业区进行建设，调整产业结构，以食品加工业、轻型加工业为主5、规划中增加的配套设施a）教育类：增加幼托4所、小学6所、中学2所b）医疗卫生类：增加区级医院1所、社区健康服务中心7个c）文娱体育类：增加一批文娱体育中心d）商业类：适量增加一些综合市场从片区规划来看，莲塘片区的配套设施将一步到位。该规划注重完善基础设施和环保措施，并形成都市型的加工业加工区；注重完善商业、服务业，增加娱乐设施和体育用地，形成相对集中的公共活动屮心，从而增强了莲塘片区的

8、综合吸引能力。第二部分房地产市场发展篇、房地产市场发展概况莲塘以前是个工业区，商品房是在部分工业区搬迁之后开始建的，发展时间有10来年。从总体上看，该区域不大，二手楼盘的数量较少，且基本分布在罗沙公路的两侧，约有40个左右。早期开发的