金域蓝湾策略案.ppt

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1、金域蓝湾推广案能攻心，则反侧自消，从古知兵非好战；不审势，即宽严皆误，后来治蜀要深思。大势2006年7月27日，国务院对《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》作出批复，确定了天津市北方经济中心地位。2006年3月14日,十届全国人大四次会议闭幕,此次会议把天津滨海新区纳入国家发展总体战略布局。2005～2010年，滨海新区商品住宅市场交易金额将以年22.4%的速度递增，滨海新区使天津正在成为北方新的房地产开发区域热点。行政划分下的滨海新区包括天津港、开发区、保税区全部，塘沽、汉沽、大港三个行政区的城区和东丽区、津南区的部分区域。

2、总人口107万。今年以来，滨海新区工业总产值和工业增加值两项指标首次超过浦东新区，成为本市最耀眼的经济增长点。在区域经济背景支持下，其经济总量、发展势头乃至区域地位都直逼浦东新区，为滨海新区未来房地产业发展奠定了坚实的经济基础。2006，全国人民都知道天津滨海新区是“下一个浦东”。房地产等关于滨海新区的一切开始突然火爆起来。市场分析万通新城国际：90-150㎡，8000元/㎡伴景湾：170-350㎡，7500元/㎡御景园邸：160-180㎡，7800元/㎡天保金海岸：120-180㎡，7000元/㎡滨海新城：130-160㎡，6750元/

3、㎡爱丽榭：120-150㎡，7300元/㎡第四杰作：60㎡，6600元/㎡捷达园：90-146㎡平米，，7500元/㎡玫瑰庄园：191㎡以上，4900元/㎡开发区主要在售住宅要点中国看渤海，渤海看滨海，滨海看开发区整个市场外热内冷，潜力巨大。市场需求旺盛，所有在售楼盘销售良好。整体开发素质不高，提升空间大。短期供应量大，超过200万平米。产品形式相似，高层住宅为主。现有户型面积集中于140平米左右三居。区域单价8000元/以下，总价一般不超过100万。小结有竞争，无威胁。一个刚刚开始升温的潜力市场。虽然短期内供应量大，但目前开发区的大势下

4、，这种热销的状况会继续发展下去。在这种情况下，任何一个产品质量没有问题的项目，进行常规的销售都不会有问题。换句话说，在目前这种发展情况下，金域蓝湾如果以8000元左右的片区均价进行销售，根本没有太大压力。这时候，后续价格提升、为万科品牌加分等中长战略目标就会成为推广的重点目标所在。结论产品分析产品分析——地段位于天津滨海新区内的经济技术开发区内的泰达时尚广场北侧，在泰达足球场的东北侧，南侧坐拥泰达时尚广场湖区景观。万科金域蓝湾北临第五大街、南与泰达大街近邻，处于内环的核心区域，是开发区中央核心居住区的重要组成部分。泰达时尚广场位于天津开发

5、区行政、金融、贸易、高校、文化、休闲的核心区，处于东海路、北海路、第五大街、泰达大街的围合地块之中。泰达时尚广场拥有得天独厚的资源优势，是中国目前仅有的集体育健身、会展服务、水舞奇观、高尚住宅、商业街区、休闲娱乐、酒店办公七大业态于一体的国际化主题公园式城市功能综合体。泰达时尚广场“滨海之心”产品分析——规划占地面积：6万㎡建筑面积：24万㎡规划理念：整个小区采用鲜明的现代设计风格手法，以简约的建筑形式来体现小区一种明快，活泼与浪漫的气息。容积率4.0产品分析——设计建筑设计：嘉柏建筑师事务所（香港），园林设计：日本知名的凤咨询株式会社环

6、境设计研究所户型：90-140㎡产品分析——配套坐享泰达时尚广场的休闲、娱乐、餐饮等配套设施，享有12万平米中心景观湖区的超大视觉享受。周边生活便利。医疗教育及文化设施——泰达国际心血管医院/天津医科大学泰达中心医院/滨海国际中小学/泰达第二中小学/南开大学泰达学院/泰达图书馆金融商贸——开发区管委会/金融街/新港海关/泰达万丽酒店/友谊名都。区域交通——滨海内环路/两条京津高速路/津滨轻轨/有轨电车/京津城际高速铁路/滨海国际机场：滨海新区在构想的城市发展规划中，将开发区黄海路、第五大街等主要干道定为战略发展的滨海内环路。万科泰达强强联

7、手，共同打造。项目位于“滨海之心”，注定是滨海之心的焦点。小结目标群分析目标人群（根据已登记者统计）职业：政府公务员、公共企事业单位从业者、私营业主、外企高管年龄：30-40岁占70%，40-50岁占20%，其他10%置业目的：自住70%，自住兼保值投资20%，纯投资10%以下。人群特征他们是城市生活的中上层，自我感觉良好。思维保守，对开发区的的楼盘价格发展难以主动接受。二次或多次置业，多是“房东”，注重居住的品质、身份、档次等品牌因素。作为自住，对现在居住现状乃至开发区的楼盘不满意，期待更高品质的社区。结论在金域蓝湾这个项目上，心理价值

8、和心理支持对他们来说具有非常重要的作用。因为认知的保守，对事实的认可，需要强化。市场环境项目自身目标消费群外热内冷有竞争，无威胁强强联合品质领先30-40岁，本地居住二次置业后续提价品牌维护改