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1、2009年8月中央社会主义学院学报Aug.,2009第4期(总第160期)JOURNALOFTHECENTRALINSTITUTEOFSOCIALISMNO.4(Ge.l160)物权法视野下不动产登记制度的完善刘晓(中国政法大学,北京100088)摘要:不动产是人们赖以生存和发展的基础,对经济有着重大的影响。不动产登记制度作为现代不动产制度的基础和核心,不仅保护了不动产的交易安全,而且提高了交易效率。物权法的颁布在一定程度上推动了我国不动产登记制度的发展,但我国市场经济尚不发达,对该制度的研究起步较晚,不动
2、产登记制度仍然有待完善。关键词:不动产登记;不动产登记的效力;不动产登记法;物权法中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1002-0519(2009)04-0098-04不动产登记是指经权利人申请,国家有关登记更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动发生效力,但法律另有规定的除外。∀由此,不动产物产登记簿的事实。也可以说,不动产登记是登记申请权登记作为物权变动生效要件的效力得以明确,从而人对不动产物权的设立、移转在专门的登记机关依据结束了实践中不动产物
3、权登记效力无法可依的状况。[1]法定程序申请登记。物权法规定:!不动产物权在理解这一效力时,我们必须注意,不动产物权以登的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。∀记为物权变动的根据,仅适用于因交易行为而发生的可见,物权法把不动产登记作为不动产物权变动物权变动。例如,在双方当事人先签订房屋买卖协的法定公示手段。经过登记,不动产的产权状态能够议,随后又办理了不动产登记过户手续的情况下,不明晰地记载于登记簿上,向公众公示,可以确立和保动产登记手续的完成标志着房屋所有权转移的实现。护物权的存在,有利于保护交
4、易安全,奠定信用基础,但在非因交易行为发生的物权变动中,这一规则并不维持社会经济秩序的稳定。能适用。例如,在因法院判决而发生的物权变动中,判决生效之日起不动产物权就发生变动,而非在履行一、我国不动产登记的效力了不动产登记手续后才发生物权变动的效果。因此,我们在应用这个规则的时候,必须将其与物权法不动产登记的效力,既是一个重要的理论问题,总则的其他规定结合起来综合理解,不能将不动产登也是一个重要的实务规则。然而,不同的国家由于采记的物权变动效力绝对化。取不同的不动产登记制度,其不动产登记的效力亦有(二)权利正确性
5、的推定效力所不同,本文主要结合物权法对我国的不动产登权利正确性的推定效力即以登记的物权为正确[2]记效力进行阐述。的不动产物权并依法予以保护的效力。物权法(一)物权变动的根据效力第17条规定:!不动产权属证书记载的事项,应当与物权法第9条规定:!不动产物权的设立、变不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不收稿日期:2009-04-09作者简介:刘晓,女,汉,中国政法大学民商经济法学院2007级硕士研究生。2009年第4期刘晓:物权法视野下不动产登记制度的完善99[6]动产登记簿确有错误外,以不
6、动产登记簿为准。∀这程。因此,第10条第2款又规定:!统一登记的范说明了不动产登记具有权利正确性推定效力。围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。∀(三)善意保护效力(二)规定了基本的不动产登记程序善意保护效力即对信任不动产登记簿记载的权不动产登记是一种程序要求很高的经济活动,利为正确权利而取得该项权利的第三人,法律认可其物权法坚持以人为本的立法精神,从便民、利民、权利取得有效而予以保护,禁止原权利人予以追夺的为民的理念出发,确立了科学合理、方便规范的不动[3]效力。物权法第106条建立了不动产善意取
7、得产登记规则。关于不动产登记的管辖,物权法规制度,在一定程度上肯定了不动产登记的善意保护效定,不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。关力。于不动产登记的申请,物权法采行不动产登记采(四)风险警示效力取当事人申请为主的方式,当事人在申请登记时,应不动产登记公示的信息不仅包括对利害关系人当根据不同登记事项提供权属证明材料以及不动产有利的内容,也可能包括对其不利的内容。登记部门界址、面积等必要材料。关于不动产登记的审查,物将其全部纳入登记,并将各种不动产物权登记的信息权法规定了登记机构应当履行的职责。记载于
8、登记簿,通过公示,达到告诫物权相对人不动(三)建立了不动产登记信息公开制度产物权的权利归属和负担情况及可能存在不动产交物权法颁布以前,除中华人民共和国土地管理[4]易风险。物权法第18条规定了不动产异议登法实施条例第3条有!土地登记资料可以公开查记制度,就是一个旨在警示交易风险,保护相关当事询∀的原则性规定外,其余法规均未涉及查询的具体人的制度。程序
