豪宅投资价值分析.pdf

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1、深圳市场豪宅投资价值一、近期楼市调整的可能性很小根据中原监测数据，7、8月份深圳楼市成交量持续大幅下滑，楼盘销售节奏开始明显放缓，一、二手市场的成交似乎初现疲态。然而近几个月来，楼市的成交价格却依然“牛气冲天”，高企的房价正在不断抑制自住需求的客户，对于后市看似又要调整的深圳楼市，越来越多的消费者开始选择观望态度。然而，经历了07、08年市场的大起大落，大部分采取观望的客户并非消极等待，或对房价抱有不切实际的暴跌幻想，放缓成交变成了一种理性的姿态，其目的是在等待入市的信号和最佳时机。在目前市场成交结构日趋高端，大户型高总价的单元日益成为成交主力的背景下，本

2、文将对深圳楼市，尤其是豪宅的走势进行分析评述。1、09年与07年同期的成交量、价格走势有很大相似通过对比，我们发现目前成交量和价格走势与09年同期具有很大相似性。一手房07年3-5月成交量维持高位，6月份开始减少，8月份大幅下挫。07年8月份成交24万平方米，环比减少47%，此后成交量持续低迷，其中最少的月成交量近15万平方米。09年，3-5月份成交量维持在高位，6月份开始下滑，8月份环比减少幅度达30%。同样，从个盘的情况看，07年7、8月份开始一些新开盘楼盘成交开始萎缩，典型代表是南山后海湾、蛇口的高档楼盘以及关外西乡、龙华、布吉等片区的一些楼盘，其开

3、盘的销售率大多在3成以下。目前也有一些楼盘开盘销售率只有1、2成，多数成交率在3-4成之间，比上半年下滑5成左右。（如图1）图1深圳一手楼市在07年和09年的成交量对比图单位：万㎡10088.48081.074.677.666.46048.851.752.051.954.845.64039.243.338.633.024.02001月2月3月4月5月6月7月8月07年成交面积09年成交面积数据来源：深圳中原深港研究中心二手房成交同样如此，1季度成交量开始逐步放大，二季度保持高位，3季度开始大幅回落。09年1-8月，月均成交面积约为104.79万㎡。从2月份

4、开始，成交量迅速扩大，并在3月创下157.26万㎡的记录；此后的4、5、6三个月，成交量均维持在120万㎡上下；进入7月后，受二套房贷业务收紧及研究酝酿征收物业税的影响，月均成交量回落到100万㎡以下，并持续缩量。与09年的情况相似，07年在上半年也经历了一波成交量价一路看涨的火爆行情，然后从07年6月开始，成交量出现下滑趋势，且8两个月的成交量在6月的基础上更是跌去了75.40%！巨大的成交缩量扭转了量价关系，致使当时的房价结束“七连阳”，在7月形成了一个明显的拐点（见图2）。图2深圳二手楼市在07年和09年的成交量对比图单位：万㎡200157.3150

5、111.2123.3130.310090.6105.9104.3105.1101.2101.089.385.659.85039.136.224.901月2月3月4月5月6月7月8月07年成交面积09年成交面积数据来源：深圳中原深港研究中心房价走势也有十分相似，一手房中一季度价格较平稳，二季度开始大幅大幅拉升，在成交量最低的8月份价格实现新高。二手房同样是2月份开始价格连续上涨，稍微有所不同的是09年8月份价格再创新高，而07年8月有所回落。图3深圳一手楼市在07年和09年的成交均价对比图单位：元/㎡07年09年20000188301800015875160

6、00149081437314000146081491312381137571200011045109881110112902115771125810000106411108280001月2月3月4月5月6月7月8月数据来源：深圳中原深港研究中心图4深圳二手楼市在07年和09年的成交均价对比图单位：元/㎡07年09年180001678717118170001600015176146531500014012155291400013265145721482413000122631181012779120001201811000100001054110994110

7、03900080001月2月3月4月5月6月7月8月数据来源：深圳中原深港研究中心2、09年市场与07年有很大差异，诸多条件显示房价难以回落目前市场成交状况与07年如此相似，四季度或2010年深圳房价是否面临同07年、08年一样的调整？本文认为这种可能性很小。首先从宏观层面上看：①经济环境不同，07开始显现衰退迹象、08年金融危机，09年经济开始复苏2007年，国内外的宏观经济运行情况较为良好，经济总体保持增长态势。07年实现GDP增长11.9%，是1995年以来的最高增速。人均国民收入超过2,000美元，比2002年翻一番。但是，由于经济运行较热，资产价

8、格过高的问题使得政府宏观调控出现转向，因此相关部门针对二套房颁布出