某住宅小区项目底商建议.doc

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1、某住宅小区项目底商建议某住宅小区项目底商建议提要：在业态定位上要和城区内部商业业态有所区别，在满足小区业主生活配套需求的基础上，成为城区商业业态的有效补充地产e网某住宅小区项目底商建议—、商业市场布局特性钢城区的商业主要是以居住群配套为主，由生活消费自然聚成的"带状商业布局"；成型市场：东部装饰、建材市场（洪沟），西部家具、服装鞋帽、五金建材市场（永兴路）；百货卖场主要集中在府前大街的馨百商厦、双泉大街的百货大楼；即将推出的商业：金茂商业广场，山海天大卖场等;筹划的商业项目：永兴路副食、小商品市场改造，府前大街的鲁中红星美凯龙商城等；娱乐行业：kTV数量在5家左右，洗浴接近10

2、家，成点状自由散布;汽车美容业由莱钢集团的天使美容4家连锁店垄断。二、经营者心理特性（一）租金中部区域围绕新兴路和钢都大街交界处租金最高（元/天/nV）;装饰材料和服装租金高于其他业态。（二）需求面积餐饮业需求经营面积最大，超过300m2;中部客群和五金建材经营户反映出较强的实力；东部由于具备大量的固定消费人群其他行业显得较为发达。（三）价格客户的心理价位，3000元/盯以下占到70唏勺比例，17舛勺客户选择4000-5000元/nf,说明客户的消费趋向两极分化，同时也说明市场欠缺品质高的商业形态；金茂商业广场由于地理位置的优越性，商铺单价达到10000元/m2z但价格不具备参

3、考共性;城市中大量经营户还是以转租现存商铺为主，二手商铺交易不活跃。五金建材经营大户主要集中在钢都大街东侧和城市西部，所以城市中部的此类业态客户实力相对较小；餐饮经营户虽然希望租赁商铺，但由于其具备很强的购买实力，需要在后期推广中对客户有针对性的引导。四、调研结果水客户认可地段（外地车流量大、本地车辆较少）;決项目周边安全系数差，人流难以聚集；沃城市中缺乏集中的小商品批发市场、汽车配件市场加之五金建材市场面临拆迁，这三种业态具备一定的市场机4•沃招商业态应该不受客流量影响且注重利润率，如：餐饮业、娱乐业等（娱乐业虽然受客户消费习惯所限，但是市场需求大，存在空白）；水莱钢的物流渠

4、道已经很成熟，小型物流公司多以中转形式为主，有一定需求。五、项目定位（一）产品定位根据调研结果反馈，市场接受的商铺总价在3040万之间，单价定位在3000-4000元/川之间（具体销售单价根据预热认筹情况进行适当调整X为了便于后期推广，根据主力店和普通商铺的区别，将产品进行分化配置：物业形态底商（两层为宜绝对不能超过三层）产品布局西侧做为主力店、东侧做为社区配套商铺产品配置卷帘门、水电暖、双气、三线建筑结构框架户型、面积配比300-500m240%80-120m260%建筑面积预计约为40000-50000m2均价主力店2800元/nf商铺3200元/川（二）业态定位在业态定位

5、上要和城区内部商业业态有所区别，在满足小区业主生活配套需求的基础上，成为城区商业业态的有效补充：1、建议一：考虑项目的高端形象，定位于社区配套的百货零售业，餐饮、娱乐行业等，在保证住宅销售的同时，可以促进投资客对商铺的去化力度；2、建议二：主抓经营户，重点考虑商铺的即时性销售，满足待拆迁的五金建材、以及城市中欠缺的小商品批发以及汽车配件等经营业主的需求。（三）形象定位*这是由主力店带动的街区*这是由万人社区支撑的商业街区*这是有别于城区业态的风情街区*这是投资升值的街区锁定形象一打造钢城首席格调风情街区（四）推广定位1、目标客户经营户和投资户双向启动，将莱钢职工到莱芜的消费留在

6、钢城区；*经营户主要突出宣传庞大的消费群体料殳资户主要借助投资房地产与投资其它金融产品的获利差异性2、辐射区域：借助莱钢影响力，通过行业延伸的上线，提高行业内信息的共通，将项目形象辐射到莱芜、泰安、济南、临沂。（五）推广策略销售、招商同步进行，实施带租约销售。六、商铺建设建议*商铺门前的三岔路口设立红绿灯和减速垫，保证区域的安全性；*与项目整体风格统一，突出简约的现代感，在增加材质对比的过程中提升质感；*采用大框架结构，扩充开间缩短进深，普通商铺面积控制在100nf左右；*临路外立面使用大块玻璃，增强通透感；*颜色和材质选择上以冷色调为主，衬托商业特性；水提前考虑商家的具体需求

7、，如层高、柱距、楼板承重、功能区划、动线设置、烟道、上下水、后场通道以及内部空间的视野开阔性等，保证最大程度的适用性；某住宅小区项目底商建议提要：在业态定位上要和城区内部商业业态有所区别，在满足小区业主生活配套需求的基础上，成为城区商业业态的有效补充地产e网*店面整洁、开放，一、二楼接合处（业主自行间割）可安放条形店招，形式如灯箱或霓虹灯等不限；水商业出入口内路面要做硬化，可选用草坪砖，增加视觉绿色；決商铺门口要和公路形成错落空间，以利于聚集人气;決注意空调机与外机预留空间。