北京市居民住房需求结构分析

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1、万方数据第63卷第lO期2008年10月地理学报ACTAGEOGRAPHICASINICAV01．63，No．10Oct．．2008北京市居民住房需求结构分析高晓路(中国科学院地理科学与资源研究所，北京100101)摘要：住房需求结构分析是制定住房政策和相关技术标准的基础。根据家庭收入、当前居住条件等指标来界定具有不同需求的居民群体，以及确定适合各个层次的合理的住宅供给目标，是住房政策中的一个具有重大现实意义的课题。为此．从住房消费行为的微观视角出发，对城市住房需求层次的定量划分以及需求结构的定量模拟问题进行了研究。首先。分析了家庭人1=I、收入、当前住房面积、职业、住

2、房区位、投资倾向和家庭结构变更预期等住房需求的影响因子及其相互作用关系。在此基础上。提出了由住房需求层次模型和住房面积需求模型相互嵌套而构成的住房需求结构的空间相互作用模型。其次，运用北京市家庭住房需求的调查数据．对模型进行了检验分析。分析结果较好地再现了居民的住房需求，不仅定量地给出了划分住房需求层次的适当门槛．还揭示了不同需求层次的家庭在期待住房面积方面的数值差异．由此证明了通过住房需求结构的微观分析来确定相关需求主体的划分标准和住房面积标准的可行性．为住房政策研究提供了新的方法。关键词：住房政策；住房需求；空间相互作用模型；住房消费行为；住房面积；北京市。l引言住

3、房政策的目标是根据不同层次的需求提供住宅．并根据一定时期内的社会经济条件。运用规划、税制、住房保障等手段，调整住宅的供给和需求，从而使合理的住房需求得到满足。因此．住房需求结构的分析是制定住房政策和相关技术标准的基础。当前，如何根据家庭收入等指标来界定具有不同需求的居民群体．以及确定适合各个层次的合理的住宅供给目标．是一个重大而具有现实意义的课题。以往。学术界比较关注住房消费的宏观影响因素。如GDP、城镇化水平、地域环境和生活习俗、收入水平、金融环境等；通常是根据上述因素建立住房水平预测模型，然后用人均居住目标和人口增长数据相乘来推测未来的住房需求总量【1-6]。住房需

4、求层次的区分。主要是依据经验进行定性的划分，例如，将住房需求分为低收入家庭需求、中等收入家庭需求、高收入家庭需求；分为生存性需求、发展性需求与享受性需求；分为消费性需求与投资经营性需求；分为遮风避雨型、基本功能型、舒适宽敞型、豪华高档型住宅消费等。然后。针对不同层次的需求给出适宜住房面积的经验值用。显然，上述方法中含有不少先验性的假设。近年来国外也十分注重住房需求的定量预测．而且研究思路已经逐渐从人口学意义的预测转向社会经济等宏观因素和经济周期等对住房需求的影响，开发了很多预测方法和模型[8-堋。但学者指出。与住房需求预测的战略意义相比，相关研究仍然远远不够【13l。收

5、稿日期：基金项目：作者简介：2008．01．04：修订日期：2008．06-23国家自然科学基金项目(40671063)；中科院知识创新工程重要方向性项目(K2CX2-YW-321)；中科院地理科学与资源研究所知识创新工程所长基金项目fFoundation：NationalNaturalScienceFoundationofChina，No．40671063；KeyKnowledgeInnovationProjectofCAS，No．K2CX2-YW-321；KnowledgeInnovationProjectoftheInstituteofGeographicScie

6、ncesandNaturalResourcesResearchofCAS】高晓路(1969一)，研究员，博士。主要研究方向包括：城市和区域规划政策，人居环境和城乡景观评价，土地利用规划，住宅与房地产经济，GIS与空间分析。E-mail：gaoxl@iganrr．∽．cn1033．1044页万方数据1034地理学报63卷最近。住房需求的微观实证研究受到更多的关注。例如，通过分析收入、房价、居住时间、居住环境等对于住宅选择的影响来预测住房需求叶涠。其中，张文忠等通过考察居住环境、住宅价格与消费者的居住区位选择行为的关系，对城市居民的住房区位需求进行了深入分析【-7】：郑思奇

7、等利用消费者支付意愿模型．探讨了城市居民对居住区位的偏好【⋯9】。还有一些研究运用计量经济学模型。定量地分析住房需求的收入弹性，把握不同收入的家庭的需求特征。从而根据收入的预测对城市住房需求的变化进行预测。也取得了较好的效果【删。然而．在现有研究中。很少关于不同类型需求主体的划分标准的文献，收入以外的微观影响因素也很少得到考虑。与此相应．现有研究也缺少对不同类型主体的住房面积需求的实证分析。尽管可以通过问卷调查得知不同人1：3和收入的家庭所希望的住宅面积，但对其合理性难以做进一步的判断阎。因此，在实践中，政策目标层的选择以及各类住房的技术