【房地产】宝山月浦项目报告.doc

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1、宝山月浦项目报告市场、建议目录前言报告针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。报告将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。以下为报告整体思路：项目宝山市场发展特殊性上海四大产业区房市分析宝山市场详细数据分析月浦市场分析项目运作建议项目定位壹、项目概览一、地理位置马桥河本案在建商业已有建筑春雷路德都路绥化路富锦路二、项目指标建筑面积（万M2）20(总)容积率1.3房型面积（万M2）户数2R953903R125-13070复式150-18092三、环境、生活机能及成熟度阐述环境Ø项目处于宝山区，总体环境较差。Ø由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。Ø周边地块处于开

2、发状态，道路系统正在改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。生活机能Ø周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。Ø未来项目将与一大型商业广场隔路相望。Ø目前项目周边小交通环境一般，受到整体改造、改建的局限。Ø“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。Ø未来富锦路，春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便捷度。Ø由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。成熟度Ø由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。Ø月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。四、项目特点内部Ø地块区域地段优势较强Ø地块量体较瘩，具备较强可塑性Ø产品品质符合

3、区域产品，但未来产品力可能不够外部Ø整体商服设施良好，生活机能较为成熟Ø整体生活环境适度，生活品质一般Ø未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷Ø轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便捷性Ø周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大贰、宝山市场初步概览综观宝山市场（元/M2）宝山市场分区状况Ø根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来看，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。Ø从宝山中部及南部区域来看：宝山南部区域：5000元/M2宝山中南部区域：3800元/M2宝山中北部区域：4000、5000元/M2宝山市场分布特点Ø由上述表象可见，

4、区域市场价格呈现跳跃分布。Ø按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。宝山市场格局支撑Ø综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。Ø其发展格局与南部区域的依托市中心发展格局不同。宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。由上述分析可得出上海四大产业区房产市场分析时间上的对比空间上的对比预测四大产业区未来状况对比得出本区域竞争力由类似性及共同规律，预测本项目未来走势由竞争力强弱，推出本项目未来发展空间范围给出项目未来发展大框架叁、上海四大产业区房产市场剖析一、产业结构及分布围绕市中心从东南西北四大方位来看：方位产业结构东外高桥保税园区——物流南闵行化

5、工工业园——化工西嘉定汽车工业园——汽车北宝山钢铁工业园——钢铁注：★为本项目所在区域★二、各区域时间轴及空间轴对比1、产品比较分析外高桥保税园区早期目前未来未来该区域产品将随土地等条件限制，其产品结构演变为：小高层、高层产品为主流，多层产品为辅闵行化工工业园早期目前未来未来该区域产品主导产品仍将走公寓产品市场，配合轨道线的不断发展，小高层产品将成为主力市场嘉定汽车工业园早期目前未来未来该区域产品将形成分化发展，不同区域将形成特有的产品形态，但整体产品主流将为多层、小高层宝山钢铁工业园早期目前未来由于宝山整体环境不佳，且高端客源倾向度较低，因此，别墅市场发展将受较大限制；多层产

6、品鉴于价格等因素，市场接受程度高，因此，多层产品在未来相当长时期内仍将有相当分额；受到土地发展限制等共同规律，小高层市场的市场占有率将有明显提高小结Ø早期各区域产品基本都以多层为市场主流。Ø嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。Ø多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。Ø市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。Ø未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。针对本项目Ø鉴于本项目所在宝山中部偏

7、北区域的位置来看，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。Ø从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升。2、价格比较分析区域价格演变图分析外高桥保税园区20012002目前20003000400050006000260032004000两年涨幅达到50%以上，由于其物流产业的附加值较高，因此，在一定程度上对房产市场的影响要稍大于其他产业的推动作用，但其作用在