我国房地产信贷监管现状和对策研究

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1、2010年10月开放导报October2010第5期总第152期No．5TbtalNo．152ChinaOpeningHerald【博士论坛】找国房地产信贷监管现状和对策研究陈玉岩(中国建设银行深圳市分行，广东深圳518010)[摘要]房地产与经济具有高度关联性，加强对银行房地产信贷监管意义重大。2007年爆发的美国次贷危机席卷全球，监管部门对银行房地产信贷监管缺失是危机爆发的主要原因之一。借鉴美国次贷危机的教训，本文提出我国应着力加强房地产企业信贷、个人信贷业务、房地产信贷创新的监管，加强商业银行周期发展模式和商业银行道德风险的监管。[关键词]次贷危机

2、房地产信贷监管启示[中图分类号]Faa2[文献标识码]A[文章编号]1004-6623(2010)05-0099-04[作者简介]陈玉岩(1973一)，吉林人，中国建设银行深圳市分行集团客户部经理，南开大学经济学院博士研究生研究方向：政治经济学。美国爆发的次贷危机席卷全球，虽然对我国影响不了翻天覆地的变化，使银行发放按揭贷款能力得到极大大，但危机暴露出美国监管部门对商业银行房地产信贷提高。但衍生品市场的发展是一柄“双刃剑”，其相关监管的缺失，其教训具有普遍意义。借鉴次贷危机的经产品虽然可以对冲风险，但不会消灭风险。美国商业银验与教训，加强并完善我国商业银

3、行房地产信贷监管，行为自身投行业务部门资产证券化、次级债承销等业务对商业银行健康有序发展和宏观经济稳定运行具有重要提供担保，将银行原本通过资产证券化转移出去的风意义。险，又转回银行体内。美国次级抵押信贷产生于房屋按揭业务，之后被层层包装设计为不同产品。当衍生产品一、银行房地产信贷监管缺失的国际教训所依托的房地产基础资产出现问题时，银行也难逃干系。美国监管机构对银行基于房地产信贷形成的衍生产美国次贷危机产生的原因众多，但监管者对银行房品放松监管，存在监管的缺失，最终引发了次贷危机的地产信贷监管缺失是次贷危机产生的重要原因之一，主爆发。要体现在以下几方面：(

4、二)对借款人信用风险监管宽松、造成还款能力(一)对银行房地产衍生品监管不力不足的借款群体出现次贷衍生产品的出现，使银行以存定贷的模式发生次级抵押贷款是向信用差的家庭和个人发放的贷99款。随着次级抵押贷款市场竞争的日益激烈，部分放贷(四)银行道德风险未得到有效监管机构推出了多种高风险的新贷款产品。例如只付利息抵在美国次贷危机前，发放住房抵押贷款的银行是整押贷款，即允许借款人在头几年里只付利息不偿还本个次贷链条中最核心的参与者。银行只要贷款发放出去金。在贷款的头几年，借款人每个月的还贷负担远低于就会赚取利润。银行会在贷款数量与质量两难境地进行固定利率贷款，这

5、使得一些低收入者纷纷入市购房。但抉择，在利润以及绩效的诱惑下，贷款质量往往只能退几年之后，借款人每个月的偿还负担加重，这就留下了居二线。美林、雷曼等疯狂逐利心态下大肆购买抵押贷借款人日后可能无力还贷的隐患。另外一种高风险产品款并将其证券化，不负责任地进行创新，对风险漠视，是低首付(首付小于20％)甚至是零首付贷款，这使得道德风险未得到足够监管是引发次贷危机的重要原因之一借款人的杠杆率急剧上升，据统计，2006年38％的次级。次贷危机从兴起到崩溃整个过程，将盲目、贪婪以抵押贷款是零首付贷款(黎晓静，2009)。美国浮动利及恐惧等人性最丑恶的一面暴露得淋漓尽

6、致(葛兆强，率贷款和只支付利息贷款大行其道，占总按揭贷款的发2008)。次贷发放及后续的贷款证券化因道德风险蔓延放比例迅速上升。与固定利率相比，这些创新形式的金而危机四伏，而监管者未及时提出监管措施，使危机最融贷款只要求购房者每月负担较低的、灵活的还款额终全面爆发，形成系统性风险。度。这样，虽然减轻了购房者的压力，促进了美国房产的繁荣，但也埋下了次级房贷市场泡沫的祸根(刘英二、我国监管商业银行房地产信贷存在的问题奎，2008)。另外，迫于同业竞争，银行还放松了对借款人收入证明的要求，甚至可不提供，对信用记录不强(一)对房地产企业信贷监管不严、监管政策执行

7、的借款人发放贷款也是银行放松信用标准的体现。资料不到位显示，次贷借款人大部分为拉美移民、美籍非洲人，上我国大部分房地产企业自有资金少，资产负债率述少数种族的居民信用记录基本没有。次级借款人纷纷高，对监管部门提出的自有资金比例要求多数无法落圆了购房梦，但次贷借款人除了已经抵押的房产外一无实，使房地产企业信贷资金主要来自银行贷款。而银行所有，房价和利率恶化后，这些借款人就只能交钥匙走出于完成业绩指标的考虑，对没有或自有资金不足的房人。由于次贷为银行带来高额收益，银行往往会放松次地产企业往往变相发放贷款。首先，监管部门并未严格贷发放的标准，监管部门熟视无睹，无

8、视风险的存在，监管，监管政策执行不到位，当国家实行从紧的货币政任由次贷风险蔓延，