关于人防车库的租赁期限.doc

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1、关于人防车库的租赁期限《合同法》第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。所以嘉铭地产和我们签订的50年车位租赁合同后30年是无效的，也是不受法律保障的。另外关于人防车库的权利归属也是有问题的。（以下内容转贴自蓝黑之猫2006-05-0722:17:42发表于焦点房地产网-谈房论市-光大名筑论坛，在此谢过）一、人防（工程）车库的建设与使用《中华人民共和国防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、

2、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第二十条规定：“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”《北京市人民防空条例》第十二条规定：“城市地下交通干线、地下商业娱乐设施、地下停车场、地下过街道、共同沟等城市地下空间的开发建设，应当兼顾人民防空需要。”第十六条规定：“城市新建民用建筑必须按照国家和本市的规定修建防空地下室。”以上可以看出，政府对于住宅小区建

3、设人防工程的规定是强制性的，开发商一般没有权利拒绝；换句话说，开发商在小区建设的总成本中必须包含人防工程的费用。建设的人防工程在和平时期可以使用或利用。《中华人民共和国防空法》第七条规定：“国家人民防空主管部门管理全国的人民防空工作。大军区人民防空主管部门管理本区域的人民防空工作。县级以上地方各级人民政府人民防空主管部门管理本行政区域的人民防空工作。”《北京市人民防空条例》第六条规定：“市人民防空主管部门管理本市的人民防空工作。区、县人民防空主管部门管理本区、县的人民防空工作。”很显然，对于光大名筑园小区而言，北京市朝阳区人民防空办公室就是政

4、府的人防主管部门。《北京市人民防空条例》第二十二条规定：“平时利用人民防空工程应当经所在地区、县人民防空主管部门批准，并按规定使用。”《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第二十六条规定：“平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。”“平时使用人防工程，应当按照国家和本市的规定交纳人防工程使用费。具体收费办法和收费标准由市人防办提出，报市物价局批准。”《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十二条规定：“平时使用

5、人民防空工程，应当按照规定经所在地区、县人民防空主管部门批准，取得《人防工程使用证》。”《关于贯彻落实〈北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法〉的意见》第三条第二款规定：“利用人防工程的，使用者需取得人防工程隶属单位出具的允许使用人防工程场地证明后，向当地区县人防行政主管部门提出申请，并填写《使用人防工程申报表》”。《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定：“平时使用人防工程实行有偿使用的原则。”以上清楚表明，利用我小区的人防工程改建成地下车库必须向政府人防主管部门申请，办理一系列手续，如填写《使用人防工程责任书》等，获得批

6、准，并交纳“人防工程使用费”。在我小区建设使用前期，开发商已经先行经过了申报程序并获得批准，这是必须的，否则小区业主在这期间无法使用地下车库。在小区业委会成立之后，开发商应当按照我国法律法规的规定，向代表全体业主（包括开发商拥有的部分）的业委会移交相应的审批程序和文件；或者，由业委会代表全体业主作为人防工程隶属单位出具证明，由物业公司向朝阳区人防办提出申请。关于“人防工程使用费”，这是必须要交的，目前查不到公开的收费标准；经咨询朝阳区人防办，该标准大致是0.15-0.20元/月平方米。二、人防（工程）车库的收益分配《中华人民共和国防空法》第五

7、条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《北京市人民防空条例》第十五条规定：“鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定：“本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”北京市人民防空办公室2004年11月19日《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中

8、进一步说明：“开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖