日本住宅租赁立法的启示-论文.pdf

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1、日本住宅租赁立法的启示徐寅摘要住宅租赁与国民的生活密切相关，租赁关系事实上联系着整个社会的安定与发展。日本历经多年，逐渐将原先民法典中的“所有权绝对”和“契约自由”原则在房屋租赁领域进行了突破，租赁关系在事实上成为半永续化的权并I】，住宅承租人的权益受到比较充分的保障。但是最近的立法则呈现出向出租人一方有利的态势。关键词日本住宅租赁所有权绝对契约自由正当事由作者简介：徐寅，日本广岛大学法学硕士，华东政法大学外语学院助教，研究方向：中日比较法、法律语言学。中图分类号：D920．4文献标识码：A文章编号：100

2、9-0592(2014)07-156-02一、日本民法关于租赁权的一般性规定和房租的最高限额不得超越订立合同时规定的租金额度。但作日本现行民法典在继受法国民法典的同时，进一步参考了德为例外，具备一定事由或地方长官认为前述最高限额显著失当的国民法典的体系和立法技术，其内容奉行传统民法理论中的“所情况下，可以下令对其削减。在学术界，关于地租房租统制令的有权绝对”和“契约自由”两大原则。根据现行民法典的规定：(1)性质，存在着分歧，以渡边洋三教授为首的观点认为其仅仅是经法典将租赁分为定期与不定期两类。对于不定期的

3、租赁关系，出济统制立法的一个部分，而铃木禄弥教授则认为其具有社会立法租人或承租人均可随时提出解除；而定期租赁的房屋在租赁期限的性质，两种观点都不否认该法在事实上所起到的作用。。未满之前不得收回，但其最长期限不得超过2O年，且出租人可以(三)Ⅸ借家法》修正(1941年)在契约中特别约定解除权，由此随时终止租赁。(2)买卖可以击由于《地租房租统制令》的出台，导致某些房东为了继续维持破租赁。(3)除非出现房屋部分灭失的情事，不得要求增减租金。自己的利益，通过向承租人要求“地下租金”的方式来获得法外的可以说，日本民

4、法典虽然充分贯彻了契约自由但忽略了对社收益。此时，对于房屋出租人来说，最有力的手段便是提出解除会弱势群体的关注，注目于保护所有权但轻视了承租人的使用合同。由此，国家为限制“地下租金”而必须采取一定的干涉手段，《借家法》修订的问题登上了历史舞台。0权。民法典关于租赁的一般规定并没有考虑处于弱势地位的房1941年修正的中心内容便是为了对出租人解约和拒绝更新屋承租人的特殊利益。在结构上，用有关租赁的一股性规定调整的自由进行限制，关于存续期间，导入了“正当事由”制度。规定住宅租赁关系，缺乏对住宅租赁关系中双方社会地

5、位和交涉能力差别的重视，这个缺陷不可避免地随着日本社会情势的变化，导出租人“非有自己使用的必要或其他正当事由，不得拒绝契约之更新或终止契约”。以战时住宅难为契机，本次修正以“正当事致了房屋租赁双方利益的失衡，从而引发了房屋租赁立法的不断由”为要件对出租人的解约权进行了限制。值得一提的是，从日修正。本的房屋租赁情况来考虑，不定期租赁最为普遍，因此不定期房二、特别法对住宅租赁关系的调整(一)《借家法》的制定(1921年)屋租赁关系才是核心的问题，定期租赁关系中，对拒绝更新的限在第一次世界大战的背景下，日本迎来了

6、空前的战时景气和制和法定更新制度提供的存续保障，仅仅是附随性质的。。此次严重的城市住宅问题。受当时流行的“社会政策”思想，1920年，修正导入的“正当事由”制度对保护承租人来说具有重大的意义。日本也突然发表了《借家法案》0，次年得到了通过。(四)《借地借家法》(1991年)首先，该法赋予了房屋租赁权以对抗力，确立了“买卖不破租随着保护承租人权益和对建筑物的高度利用等其他社会性赁”的原则。此前房屋租赁的对抗要件是租赁权的登记，但社会目标之间不断发生冲突，从上世纪八十年代中期开始，主张修改现实是出租人并不负担登

7、记的义务，因此具备对抗要件的房屋租《借家法》的呼声日渐高涨。恢复契约自由，放宽对所有权人的限赁权几乎不存在。以保护承租人为目的，《借家法》做出了以房屋制还是为了保障承租人的生活而维持原有规定成为学界争论的的交付为对抗要件的新规定。其次，关于存续期间，该法将民法焦点。由此，日本在1991年lO月将《建筑物保护法》、《借地法》典规定的解约通知时限由3个月延长到6个月。虽然《借家法》以及《借家法》统合为新的《借地借家法》。这也是日本最近一次赋予了房屋租赁权以对抗力，但是从保护承租人利益的角度来对房屋租赁法制进行大

8、规模的修改。看，存续期间的保护才是真正重要的。遗憾的是，这次立法关于该法在土地租赁的部分创设了无法更新的“定期租赁权”，但存续期间并没有创设新的制度，而是仅仅将民法规定的解约通知在房屋租赁的部分并没有直接导入该制度，而是仍然承袭了原法时限稍做了延长而已。正因此，上述关于对抗力的条文也被评价的精神，首先吸收了相关判例理论的成果，明明确了正当事由的为“没有太大的意义”。。最后，该法设定了租金增减请求权，赋予成立条件；