土地抵押贷款，路在何方-论文.pdf

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1、土地抵押贷款，路在何方la李侮日前．土地承包经营权抵押贷款(下称“抵押贷款”)抵押物的价值评估方法较为一致，即土地承包经营权评已成为学界及实务界讨论的焦点，全国多地也在积极探索实估价值=年租地每亩平均收益X经营期限X土地面积+地上践，有必要对其进行及时总结，以利于下一步理论探讨和实附着物的预期收入。银行一般以评估价值的一定比例进行放践创新。贷。以陕两高陵县为例，县土地流转服务中心按照农户土地承包剩余年限的一半时间进行价值评估，然后金融机构只发实践探索总结放评估价值的一半金额。实际上农民拿到的贷款，只是自己我们对宁夏、四川、重庆、江苏、浙江、山东等11省土地全部评估价值的四分之一。贷款金

2、额及用途上，贷款额(区、市)的实践探索进行了分析。以15万一60万元居多，远超农村小额信用贷款最高额度，农村经营管理2013f11总第129期t5押反担保贷款则是农民在获得第i人的保证担保进行贷款后先受偿。而将土地承包经营权作为抵押反担保品时，银行不将土地承包经营权作为抵押反担保品。这二者本质的区别在会直接处置土地承包经营权，而只要求担保人代为偿还农民于后者仍然属于保证担保贷款(也就是信用贷款)，只是其贷款。也就是说，土地承包经营权作为抵押反担保品，银行多了土地承包经营权作为抵押反担保而已。已经将土地承包对其是不会关注太多的，他更多关注农民无法按时还贷时谁经营权抵押出去了，然后向银行贷

3、款，还不起款的话，抵押来替其还贷，确保资金安全。因此，讨论中十分有必要清晰的土地承包经营权就要被处置了，这当然是土地承包经营权界定相关概念。抵押贷款。但是，从银行放贷人的视角，则不是这样。以操作中，一是明确认识到农民群体正在逐渐分化，不同宁夏同心县的试验为例，信用社是在与土地协会(由村支群体的贷款需求不同。目前，我国农村在普通家庭承包农户书任会长的民间组织。没有法人地位，无法与担保公司相(即“小农”)的基础上，正在通过土地流转方式，形成一比)签订保证担保协议后向农户发放贷款，信用社只需要批一定规模的经营主体【即“大农”)。这两类不同的农民农户按时将贷款归还．不能按时归还的话，作为保证担

4、保对贷款需求的强烈程度及金额多少不同，对拥有的土地承包人的土地协会承担连带责任代为偿还。总之，不论如何，经营权权利内涵不同，对土地的依赖程度也不同，解决他们信用社只要求按时还款，而不会过于在意还款人是农户还的贷款难问题要采用不同的、有针对性的办法，“两条腿走是土地协会，土地承包经营权抵押与信用社无直接关系。路”，因“人”而异。二是进一步做实农村土地产权界定等因此，调研时发现，信用社并没有详细掌握在这些“不良基础性工作。一方面，做好土地承包经营权等农村土地确权贷款是0，还款率100％”的贷款中，哪些款是农户自己还丁作，落实土地承包经营权“长久不变”的政治诺言，完善的，哪些款是协会代为偿还

5、的，农户自己偿还和协会代为土地承包经营权权能，使其深人人心，成为社会共识；另一偿还户数和金额比例各为多少等信息。实际上，信用社并方面，完善土地承包经营权流转机制，发育流转市场，为包不认为这是真正意义上的抵押。同心县信用社主任承认，括土地承包经营权抵押贷款在内的农村土地制度创新奠定坚这只是“形式上抵押，实质上约束”。这种做法只是通过加实基础。三是按照不同农民个体，先“大农”后“小农”进大对违约赖账的惩罚力度来约束农户，从而有效降低了信用行土地承包经营权抵押贷款实践探索。一定程度上说，以流社的放贷风险。转方式取得的土地承包经营权性质较为类似于其他方式取得二是对土地承包经营权抵押(担保)贷款

6、抵押标的认识的土地承包经营权，而目前法律已允许后者进行抵押贷款。不清。目前，实践中操作较多的是流转方式(主要是出租)随着土地流转规模的不断扩大，可以积极探索流转方式取得和其他方式取得的土地承包经营权抵押贷款，有的人将其的土地承包经营权抵押贷款及抵押反担保贷款，既要从顶层“张冠李戴”，以此认为农民家庭承包方式取得的土地承包进行缜密的制度设计，明确允许此类土地承包经营权抵押贷经营权抵押贷款可行，有的人则没有区分这些不同抵押物，款，又要在实践中创新完善，严格防控贷款风险，对成功的而统称“土地承包经营权抵押贷款”，这些都造成认识上的试点进行深入研究，解决“大农”的贷款需求，促进农业适一定混乱。

7、此外，对于农民以家庭承包方式取得的土地承包度规模经营。至于农民家庭(即“小农”)土地承包经营权经营权抵押，抵押的到底是什么，也就是抵押标的，还处在抵押贷款问题，目前暂不允许。随着今后经济社会发展和时探索之中。机成熟，可以逐步允许试验对比，可以直接向银行抵押贷款，也可以作为抵押反担保进行贷款，只要农民和银行双方T一步探索的方向和重点当事人都愿意(具体的制度设计还需要缜密、科学，如只允理论上，一是区分不同方式，特别是流转方式取得的土许一定比例的承包