9 我国房地产税费制度

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1、我国房地产税费制度第七章§1房地产主要税收§2房地产行政事业性收费主要内容§1房地产主要税收营业税固定资产投资方向调节税印花税耕地占用税契税土地增值税城镇土地使用税房产税我国税收体系营业税营业税是对我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。1.营业税的纳税义务人营业税的纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民。2.征税范围凡在我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的，均属于营业税的征收范围（购房人5年内销售房屋需要缴纳5％营业税）。4.计税依据营业税的计税依据为营业额，纳税人的营业额为纳税人销

2、售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房产税房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋。1.纳税义务人房产税的纳税义务人为房屋的所有人，经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。房产税一般应由房屋所有人交纳；但房屋属于国家所有的，由经营管理的单位交纳；房屋出典的，由承典人交纳；房屋产权存在纠纷悬而未决的，由代管人或使用人交纳。2.征税对象和征收范围房产税的征税对象是房屋。房屋的附属设施或配套设施，也作为房屋一并征税。房产税的征收范围限定在城市、县城、建制镇或工矿区。3.计税依据房产税的计税依据有两种：(1)从价计征即按房产原值减除一定比例后的余

3、值计征。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿的“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。减除部分为房产原值的10％至30％，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。(2)从租计征即对出租房产，以房产租金收入为依据计征。房产租金收入是指房屋产权人出租房产使用权所得到的货币收入、实物收入和劳务报酬。但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征。4.税率房产税的税率，依照房产原值的余值计征的，税率为1.2％；依照房产租金计征的，税率为12％。两者相差十倍，这是由各自计税依据不同造成的。城镇土地使用税城镇土地使用税是指对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按单位面积分

4、等定额按期征收的税赋。1.纳税义务人城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用的土地的单位和个人，具体包括国家机关、团体、企事业单位和公民个人等。在华的外商投资企业，使用上述范围的土地，也应该作为纳税义务人。2.征税对象、范围和计税依据城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，包括这些区域范围内的国有土地和集体所有的土地。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。3.税率城镇土地使用税采用的是分类分级的幅度额税率。城镇土地使用税的每平方米年税率为：大

5、城市0.5－10元中等城市0.4－8元小城市0.3－6元县城、建制镇、工矿区0.2－4元各省、自治区、直辖市人民政府则应当在上述所列税额幅度内，根据市政建设状况，经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划为若干等级，制订相应适用的税额标准，并报省级政府批准执行。土地增值税土地增值税是指对转让土地使用权，地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋1.纳税义务人(开发商)土地增值税的纳税义务人为转让我国境内房地产的一切中外单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内的其他单位和个人、外商投资企业、外国企业及外国驻

6、华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。2.征税范围土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。3.计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额的余额。转让房地产的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益。法定的扣除项目一般包括以下五项：(1)取得土地使用权所支付金额；(2)开发土地的成本费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房或建筑物的评估价格；(4)转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。转让房地产的收入和扣除项目金额一般由纳税人申报。5.税率土地增值税税率采用的是超率累进税率。其税率有四级：增值

7、额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％增值额超过扣除项目200％的部分，税率为60％。速算法公式应纳土地增值税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数当适用税率为30％时，速算扣除系数为0％；当适用税率为40％时，速算扣除系数为5％；当适用税率为50％时，速算扣除系数为15％；当适用税率为60％时，速算扣除系