从财务角度看“高周转”.docx

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1、从财务角度看“高周转”赛普咨询：钟裕对于房地产开发企业来说，企业发展的核心就是追求“投资回报率”，即净资产收益率，而净资产收益率为净利润/总权益资本，根据财务管理中的杜邦分析模型可以得出以下公式：在杜邦体系中，包括以下四种主要的指标关系：（1）净资产收益率是整个分析系统的起点和核心。该指标的高低反映了投资者的净资产获利能力的大小。净资产收益率是由销售净利润率（净利润/销售收入），总资产周转率（销售收入/总资产）和权益乘数（总资产/总权益资本）决定的。（2）由以上公式看出，权益系数表示企业的负债程度，反

2、映了公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，这说明公司负债程度高，公司会有较多的杠杆利益，但风险也高；反之，资产负债率低，权益乘数就小，这说明公司负债程度低，公司会有较少的杠杆利益，但相应所承担的风险也低。（3）销售净利润率是反映企业净利润与销售收入之间的关系，从这个意义上看提高销售净利润率是提高企业盈利能力的关键所在。而要想提高销售净利率，一是要扩大销售收入；二是降低成本费用。而降低各项成本费用开支是企业财务管理的一项重要内容。通过健全企业管理制度及提高企业管理水平，明晰企业

3、各项成本费用开支，有利于企业进行成本费用的结构分析，加强成本控制，以便为寻求降低成本费用的途径提供依据。（4）总资产周转率反映企业资产的使用效率和企业资产的营运能力，企业资产的营运能力既关系到企业的获利能力，又关系到企业的偿债能力。一般而言，流动资产直接体现企业的偿债能力和变现能力；非流动资产体现企业的经营规模和发展潜力。两者之间应有一个合理的结构比率，如果企业持有的现金超过业务需要，就可能影响企业的获利能力；如果企业占用过多的存货和应收账款，则既要影响获利能力，又要影响偿债能力。为此，分析总资产周转

4、率的高低就要进一步分析各项资产的占用数额和周转速度。对流动资产应重点分析存货是否有积压现象、货币资金是否闲置、应收账款中分析客户的付款能力和有无坏账的可能；对非流动资产应重点分析企业固定资产是否得到充分的利用。总资产周转率越高，企业盈利能力越好，总资产周转率水平主要取决于企业中层管理人员的管理水平及高层管理人员的投资决策水平的高低。当土地和资金成本增高，政府调控政策不断出台，市场竞争越来越激烈，仅靠土地增值和粗放型管理赢得暴利时代已过去，根据杜邦分析法分析，房地产开发企业在微利时代要追求“投资回报率”

5、主要是通过以下三个途径：一、目前房地产企业追求“投资回报率”最主要的途径是在净利润、融资成本维持在一定的情况下时，通过缩短项目开发周期，提高固定资产及存货周转率，提高资金的周转速度和盈利能力，从而达到提高投资回报的目的，这就是房地产行业经常说到的的“高周转”策略。提到高周转，一般都会想到万科的“5986”，即是拿地5个月动工、9个月开盘、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。类似的其他企业也有相应的说法，比如碧桂园的“567”，争取5个月开盘、6个月现金回笼、7个月达到资金平衡，及“789”一周去化7

6、0%、首期推出80%货量、一个月去化90%。融创的“5-9-12-15-30”，拿地五个月开工，九个月开盘，十二个月收回集团资金投入，实现15%的净利率及30%的内部收益率。“高周转”策略已经成为房地产企业最常用到的手段，但即使是万科也并非每个项目都能做到“5986”，“高周转”与企业内部的管理水平、高层管理人员的决策水平的高低及决策效率的快慢、项目所在地相关政策有很大关系。笔者对于“高周转”企业的管理内因进行分析，要做到“高周转”需要有以下五点保障因素：1.企业内部有清晰的组织管控架构，并建立了与之

7、匹配的分级授权体系提高决策效率。2.企业内部有开展深入的产品标准化研究，提高工作效率，最典型的就是万科针对客户细分及土地属性研究形成的金色系列、城市花园系列、四季系列、高端系列等标准化产品。3.企业内部有开展生产技术标准化建设，提高生产效率。万科潜心研究十多年的住宅工业化将生产技术标准化发挥到了极致，基于产品标准化研究，未来将像造汽车一样盖房子，将房子的部分或者全部构件在工厂生产完毕，现场组装，不仅减少耗能、环保，保证了房屋质量，而且也提高了生产效率，缩短了建筑工期，在万科沈阳新榆公馆实际应用效果显著

8、，开盘仅花了6个月。1.企业内部有完善的计划运营体系，从体系上保证计划节点的达成。企业内部有以上三个条件提供保障，并建立完善的计划运营体系，形成统一的计划模板，通过工作前置、串行改并行、缩短工作周期等方式去优化开发路径及缩短项目计划的时间，加上对计划执行过程的预警、监控和协调，从而实现项目的快开工、快开盘和快回款的目的。2.企业内部有完善的项目专项激励体系，为提高员工的绩效提供保障。比如海亮集团3大举措，其一是基于高周转建立了“薪酬业绩联动”策略。即骨干