大型商业建筑设计原则之调查.doc

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1、大型商业建筑设计原则之调查大型商业建筑设计原则之调查大型商业建筑设计原则之调查大型商业建筑设计原则之调查大型商业建筑设计原则之调查大型商业建筑设计原则之调查大型商业建筑设计原则之调查大型商业建筑设计原则之调查大型商业建筑设计原则之调查　　大型商业建筑设计原则之调查提要：影响上述三个课题的因素尚有人口成长率，包含自然成长与社会成长、人口的都市化与流动人口。除购物中心有效的经营计划促使消费者惠顾　　大型商业建筑设计原则之调查　　经营计划与竞争环境调查　　谋定而后动为投资任何事业成功的要件。谋者于事前计划，并运用投资估价技术作为投资可行性评估。购物中

2、心投资计划的前阶段，必需在购物中心开发地点所设定的商圈内锁定服务客层，拟订各种服务项目的组合，对这些业态业种先调查需求面，再设定供给的配置。在拟订的状况下，设定对商圈内面对竞争或排除竞争作互补的服务项目的配置，通过计划可行评估作投资效益的评析，产生最初步的经营计划。在这个阶段，投资者已有完整的计划轮廓，其后虽可能受外界环境或内部自我条件变更而有所调整，但不容忽视先前计划的重要性，事实上当购物中心开始经营时亦不能免除经营计划的调整。　　投资估价之前必需先行拟订购物中心的整体经营计划，例如主题商店、娱乐、精品店、饮食街、观光饭店、文艺活动等，其后把

3、类似具有竞争性的业态汇总，以经营面积、营业额来计算其坪效及依商圈内客层的所得核算需求量。在此过程中决定特定商圈客层的有效需求，并取得竞争者的竞争形势，再按消费潜力计算后求得供给不足量，据以与拟开发的购物中心相比较，从经营者能力、才力、财力及经营特色、立地条件等方面决定承受风险度，作为拟制购物中心经营计划的初步基础。具有拟订的购物中心预期经营绩效，即可顺利进行投资估价。　　1．竞争形势　　兵家常言知己知彼百战百胜，购物中心在先前阶段了解竞争形势即是知彼的要件。竞争者在同一商圈内所居的竞争地位，在商圈内供给量所估的比例，需求者有无欲望的特性，但亦有

4、其他限制条件，即使购物狂亦将遭受破产的命运。当购物中心进入市场争取了需求者的认同，在现有竞争者的供给压力下，可采取市场需求的补足，从竞争者手中攻克市场，或采用创新的手法创造吸引力，攻占市场。　　竞争是进步的源泉，没有竞争的状态即属垄断的市场，并非消费者之福。　　（1）大规模经营：　　由于大规模经营，有能力聘请专家作各种专案的规划，尤其购物中心组织专案的开发团队，完全摆脱一般传统的经营模式。任何为达到经营目的的不利因素，应由专家立即作出有效的计划预以克服，快速地达成经营商圈的特性。　　（2）整合需求：　　购物中心多功能的经营计划，试图给予消费者全

5、方位需求的满足。购物中心充分掌握消费者多样化的需求，利用此一特性，并结合大规模经营的多变可塑的特性，于规划阶段实现消费者导向，以整合商圈内的消费者需求。这项整合性需求将使一般商店经营者束手无策。　　（3）消费资讯提供者：　　消费市场的成熟度即为消费水准，消费水准的提升又必需依赖供给者如何提供有效的资讯，形成教育消费者的积极效果。购物中心采取精耕商圈的经营模式，不断提供资讯及定期刊物，呈现积极经营的策略。　　（4）扮演社区必要设施的角色：　　近年来国际间购物中心的角色功能逐渐步入社区机能化，成为必要的公共服务设施。购物中心以其大规模的经营形势，改

6、变营利的单一目标，为满足社区居民生活提供其必须的服务功能。这一种革命性的变化，使购物中心经营成功的机会大幅提升，政府开始重视购物中心的发展，并列入政策，促进其发展及给予实质的奖励措施。　　（5）行销策略的配合　　购物中心运用团队、专业化的计划性行销，年度内采用全面性热场（EVENT），使购物中心的营业状况一波波地计划性提升，并通过”时间区分使用”有效地规划，降低坪效。时间区分使用的定义，指行销计划阶段，掌握各个时间区段，消费者进入卖场的变化，通过业种的安排，使高峰、低峰的差异降低，达到高坪效的经营目标。由于购物中心的开发者经营购物中心，卖场的经

7、营绩效与业者的收益息息相关。开发者脱离房东的心态，利用每个商店的经营者联合成立的组织及累积的基金，适时有效地用于行销策略的推动，形成良性循环，以更佳的业绩、更雄厚的资金，衍生更积极有效的行销策略。　　2．经营业绩　　购物中心采取计划性经营的模式，因此在初期即设定预期经营目标，根据规定商圈锁定客层，依消费者需求条件，预估可能的消费额，设定预期的营业额。营业额为决定投资者是否投入如此巨大资金的指标，为使一个购物中心增加经营业绩，购物中心的开发经营者可采用下列的手段加以提升：　　（1）卖场满载：　　卖场面积的设计是依据设计规划初期，预定集客力所创造的

8、卖场人潮，产生卖场集客效果，只要有客人进门就有商机。购物中心计划性经营是以顾客导向、长期经营为目标，故不应认为顾客进门一定有购买行为的发生，否则顾客会