房地产工程成本管理讲座.doc

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1、房地产工程成本管理讲座1房地产工程成本管理观点解析1.1不同部门观点的辩论1.1.1观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判争取得到最优惠的承包价。1.1.2观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤”的作用。1.1.3观点三：现场项目部是工程成本控制的核心，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。1.2目前流行的观点1.2.1工程成本

2、控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段（包括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～20％，这是目前比较流行的观点。是否对呢？1.2.2房地产项目规划设计管理与工程成本的关系1.2.2.1规划设计管理控制成本主要体现在二个方面：1.2.2.1.1对国家规范、政策以及当地政府政策的把控，从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策上，为公司争取利益，节省成本。1.2.2.1.2从技术管理层面，把好规划、设计关，降低项目实际支出成本。1.2.2.2“泛设计”概念的提出1.2.2.2.1传统规划、设计管理的概念。我们常

3、常认为，规划设计管理就是根据地块的规划要点和营销的项目定位报告，给规划建筑设计院下委托或进行设计院选用招标，确定设计院后，要求设计院按照合同要求，进行规划设计、方案设计、扩初设计直至完成施工图设计，施工图设计完成了，规划设计管理工作就剩后期的设计变更管理服务了。1.2.2.2.2“泛设计”概念。从成本控制的角度来看，仅仅按传统规划、设计管理的思路就可以有效控制成本吗？这种传统规划、设计管理的思路，难道可以真的可以起到控制成本70～80％的作用吗？经历过房地产开发全过程的人都非常清楚，如果规划设计管理仅仅是只目前大陆建筑设计院的工作，那么将规划设计管理可以控

4、制工程成本的70～80％，我想这个观点就有些牵强。作为房地产公司从事规划设计管理的工程师，除了要完成传统规划、设计管理的工作外，还要向二个方向延伸，一是土地规划、设计性质的整合，二是甲方另行委托的二次设计和选材用料。所以，我提出一个“泛设计”的概念，我们的规划设计管理工作应该是从土地规划、设计性质的整合一直到甲方的二次委托和选材用料，而不仅仅是指建筑设计院的工作，目前我们大陆建筑设计院对工程成本的影响达不到70～80％。从土地规划、设计性质的整合上为公司争取利益，其效应往往比技术层面上快得多，这个方面是我们很多房地产公司需要努力的。1.2.2.3对国家规范

5、、政策以及当地政府政策的把控，从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策上，为公司争取利益，节省成本。1.2.2.4从技术管理层面，把好规划、设计关，降低项目实际支出成本。1.3工程成本控制的投资理念1.3.1选用技术方案的标准是什么呢？◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。◆投资决定技术标准。1.3.2承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别。1.3.3房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。1.4套用传统定额计

6、价体系的误区1.4.1误区之一：费率误区。1.4.2误区之二：套用定额计算工程量进行招标控制工程成本的误区。1.4.3误区之三：套用定额价格计算直接费控制工程成本的误区。1.5工程量清单的威力1.5.1为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？◆这是信息对称与不对称的问题。1.5.2工程量清单的威力1.5.2.1工程量清单招标，计价方式简洁，一目了然，便于分析招标商务标，容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施；1.5.2.2工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的

7、价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本；1.5.2.3工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规范现场签证；1.5.2.4设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能；1.5.2.5工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起的工程量增减，有利于提高结算效率。1.6工程成本动态控制的思路1.6.1其一，工程成本控制标准的定位。1.6.2其二，各分部工程的成本测算。1.6.3其三，招标控制和签证、设计变更迅速反馈。1.7坚持工程招标低价中标的原则1.7.1工程招标

8、低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。1.7.2出现争论的问