房价走势分析.ppt

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1、房价走势分析组长：201101040209饶春妹（主讲）组员：201101040015杨朝益201101040228杨武成201101040119李漂201101020026申琴201004050321马纯焦主要内容认识房地产房价走势图房价上涨的成因房价上涨的影响遏制房价过快上涨的对策未来房价走势房地产的基本常识土地：国有、农村集体所有各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；科教文卫体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50。房屋的种类：国有产权、使用权、地产、军产房地产开发“五证”：《国有土地使用证》

2、、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《预售许可证》房价上涨的成因在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供需关系，还有其他因素。城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增

3、加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因需求旺盛我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达

4、到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。地方财政过度依赖房地产业这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可

5、以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。土地垄断、成本过高保障性住房“门槛过高”住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障

6、性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因宽松的货币政策2008年9月开始，央行在百日内5次下调基准利率，4次下调存款准备

7、金率，为市场注入大量的流动性，房贷利率下浮30%，首付降到2成。房价上涨的影响虚假购买力，透支未来中国经济贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定拉高物价水平，提高了劳动力成本，降低了制造业的国际竞争力晚婚情况会更加严重，甚至出现多数婚龄群体结不起婚的问题严重影响民间创业房价上涨可能导致的结果人们是在“越晚买越买不起”的恐慌心理影响下，很多人被迫加入购房大军。房价快速上涨带来财富的倍增效应，使许多百姓将买房视为家庭资产保值增值的投资手段。因此，要让人们能够量力而行购房，根本上还是要加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨。最近几年房价涨幅

8、每年都在10%左右，幅度太大。遏制房价过快上涨的对策有效抑制房价持续上涨，是当前一件十分棘手而迫切的问题。结合当前国家有关政策及某些省市的做法，试提出如下对策建议加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间我国的城市化