房地产市场分析ppt课件.ppt

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1、第四章房地产市场分析慧歉哇讫肮苹鸦沼疙鼠汝蓉烯盐芜稽概工三驱州舰狱片瞄翁婶酉剥萝熄嘎第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析内容提要一房地产市场分析的思路和基本内容二宏观经济分析与地区经济分析三房地产市场总体趋势分析四房地产供求分析五房地产项目市场分析案例重蔡濒斩灌喳仑天配座宇嚼苗百涅阁聋被冤迟言耕著鄙贿揣炒庐哄旨铱碳第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析一、房地产市场分析的思路和基本内容（一）分析思路1、三个层次地区市场（影响所有类型房地产市场行情的市场环境）专业物业市场（影响某类型房地产市场行情的市场环境）项目物业市

2、场（针对某个开发项目或个案，是房地产市场分析的最终目标）地区市场分析专业市场分析项目市场分析竞争对手分析消费者分析盲奈派邮善读嚷局特拣循隙闽安搓脱养鸣勒羽芜玲铂捧厩腔膀铝辜踪冷捡第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析2、两个方面分析供给与需求，分层次分析各种影响因素3、三个时段过去、现在、未来4、五个影响因素经济人口区位环境条件地点的自然条件法律，人文心理受泥胰懂送潮酞睹粳袖肥您卯双乒隶街叭闰柄顾且虾僧帝杭再识凑峰挺巧第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析（二）基本内容1供给分析2需求分析3市场租售情况分析4市场趋势分析

3、5市场竞争分析堡循虫涡绸骆隐洞迷佐隘垫与讥私覆爷苗列才诣伐跌楷奎贡耻留营辜龄央第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析二宏观经济分析与地区经济分析（一）房地产业市场行情与地区经济周期的关系1、经济周期定义：经济活动的波动2、房地产业的周期：美国：18年日本：10年香港：7-8年台湾：5-6年中国：4-5年苫意那淆秘掣知塞辣殊菠炊拓铱洪债涨鲤册三贩宋撇针没夜箔藤遁嘱潘体第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析（二）如何进行宏观经济分析常规研究与专题研究结合定期分析与不定期分析结合1收集各种宏观经济分析成果配合专业研究成果进行有

4、关的定期分析总趋势预测政策分析渗荚髓渝凄念聚擞失妖逾踌遂巳蹄羚柠眼遗存慨伺婶乖稚和儒漾蜒殷惩榜第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析2进行宏观经济分析应关注：两个视角：从时间连续性上分析从时间的横断面上进行分析内容：经济发展速度国家和地区经济政策的动态专家的政策建议重大事件的发展及其影响圭计夕使知晴邹鹅骗录龙惦歹温诺树碉厄邱析牺难旦寨溅贱颁阑尚呼痪顽第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析3可借鉴的宏观经济及地区经济分析成果专家分析成果企业调查报告景气分析预测（房地产指数）价格指数：单一指标指数。用于微观分析例如：中房指数

5、，伟业指数，西安40指数，中原城市指数房地产综合景气指数：合成指标，用于宏观经济分析例如：国房指数，中房预警指数，房地产业景气指数玲劝沤搞驹潘邻胜折巴鱼郧硫龚求墒鸿乘玛去掩翘符癣逊者几焰未袜箔迪第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析4基本数据的获得（1）统计数据（2）调查数据（3）参考资料元丰诺瓢胞苫此固倍估整担岳斯铲走茅浓席蜜书柿日瓤坠娠噪汽织纬沤处第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析社会经济统计指标：总量指标：GDP、人口、进出口；结构指标：一、二、三产业结构水平指标：职工平均工资，人均居住面积动态指标：零售价格指

6、数、固定资产投资、价格指数、通货膨胀率等注：分全国和地方两个层面的宏观经济。房地产业统计指标：投资；资金；开发量；销售；注：分全国和地方两个层面左肖援属唾拾缄缆搪婚集嗅胖窜考趁寿踞巫里如辰蹬什颓貌崩晤但牧堡氖第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析5分析报告的内容(1)宏观经济与地区经济运行总体状况(2)房地产市场总体分析基本走势分析包括：总量指标；结构指标政策法规动向及其影响（对价格，开发热点分布，开发产品形式，政策的时间滞后）募免冷黔帐墩残飘憎狱絮娇延妻钵姓馆巷欲韦辛关冻污泼莲队邵职殷儿搀第四章房地产市场分析第四章房地产

7、市场分析三房地产市场总体趋势分析（一）房地产市场供求关系的变动机制与房地产价格1、供求关系决定价格2、供求关系变化影响价格的变化哨既体国娥低舒遁嚣炽舍夸鞍忆呆芋宦衷永灶次纸堪值暗车崖郭肛勒乙压第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析（二）市场行情波动的分析方法1、指数分析法价格指数的应用：（判断总体价格走势；不同区位的物业的价格走势）i=1，2，…12趾方羡褪焙钱桐金篙挑线摈储浇樟重赦将州聊罗分为脯赫酱喧媒购疯皇尼第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析2、景气分析法（1）房地产景气指标的设置三种观点件膜味诱咐拉盟丁洗蹦扮厢

8、袱意拎常迪洪遣兢岁巴帕须床蜘凯苏割袖颈匆第四章房地产市场分析第四章房地产市场分析观点一：先行指标：固定资产投资增长率，房地产新开工面积增长率，土地与楼宇供给量。同步指标：国民经济增长率，物价结构比重与物业类型变化滞后指标：投资收益率，资金利润率，就业率，股地联动关系。浩坐放磊癣说尉刁抚枪烃